Наниматели должны оплачивать «охрану». Судебная практика

В судебной практике по делам об оплате жилищных услуг регулярно возникают споры о включении дополнительных услуг в платежные документы. И при этом суды часто принимают противоположные решения (статья 1, 2, 3)
Один из таких случаев рассмотрен летом 2025 г. по делу №2-2235 /2022.
Истцы, проживающие в квартире по договору социального найма, требовали исключить  услугу «охрана» из единого платежного документа и возместить переплату. Суды всех инстанций отказали в удовлетворении иска, подтвердив законность взимания платежа.
Рассмотрим детали этого дела, выводы судов и ссылки на нормы законодательства.

Обстоятельства дела

Истцы обратились в суд с иском к управляющей компании, требуя:

• Исключить из единого платежного документа платеж за услугу «охрана» в размере 660 рублей в месяц.
• Установить размер платы за «охрану» для квартиры по адресу: <адрес>, в размере 0 рублей.
• Возместить убытки от оплаты этой услуги с марта 2020 года по настоящее время.

Истцы зарегистрированы по месту жительства и занимают квартиру  на условиях договора социального найма № от 03.12.2008.

В едином платежном документе за квартиру включена услуга «охрана» в размере 660 рублей, рассчитанная по тарифу 8,65 рубля за 1 кв. м жилой площади. Эта услуга введена на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 02.02.2020. Собственники проголосовали за предоставление услуги (охранный пункт, шлагбаум, видеонаблюдение), включение ее в платежный документ и установление платы пропорционально доле в общем имуществе из расчета 8,65 рубля за кв. м.

На основе этого решения управляющая компания включило услугу во все платежные документы по дому. В порядке реализации услуги установлен шлагбаум, пункт охраны и ведется видеонаблюдение.

Истцы направили претензию в управляющую компанию об исключении платы, но получили отказ. Компания запросила разъяснения у Министерства обороны РФ (как у предоставившего квартиру), и в ответе от Департамента жилищного обеспечения и управления жилищным фондом Минобороны (письмо № 194/5/20646 от 05.10.2020) указано, что если решение собрания не оспорено и устанавливает объемы и стоимость услуги, все собственники и наниматели обязаны его соблюдать (ссылки на статьи 181.3, 181.5 ГК РФ).

Решение суда первой инстанции

Решением Зюзинского районного суда города Москвы от 17 мая 2022 года исковые требования оставлены без удовлетворения. Суд руководствовался нормами:

• Статьями 11, 12, 15, 309, 210 ГК РФ (обязанности сторон, возмещение убытков, бремя содержания имущества).
• Статьями 154, 156, 158, 161, 162 ЖК РФ (структура платежей, содержание общего имущества, управление многоквартирным домом).
• Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения».

Суд установил, что решение общего собрания собственников о предоставлении дополнительных услуг (включая «охрану») входит в их компетенцию, решение не признано недействительным, услуга фактически оказывается (шлагбаум, охрана, видеонаблюдение). Таким образом, основания для исключения платы и взыскания убытков отсутствуют, так как это мера по содержанию общего имущества и обеспечению безопасности.

Апелляционное определение

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2024 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебная коллегия согласилась с выводами суда, отметив:

• Решение собрания распространяется на собственников и нанимателей, поскольку охрана — мера по содержанию общего имущества и обеспечению безопасности (согласно статьям ЖК РФ).
• Доводы о том, что истцы не собственники (а наниматели по соцнайму), не влияют на обязанность оплаты, так как услуга оказывается всем жильцам.
• Утверждения о ненадлежащем оказании услуги не доказаны.
• Тариф установлен собранием собственников и действует, как экономически обоснованный.
• Доводы о достаточности платы за содержание жилья — предположения, не принятые во внимание.
• Процессуальные нарушения (например, отсутствие истцов в зале суда) не установлены; суд начал заседание в 16:50, представитель ответчика участвовал, протокол велся.

Доводы апелляционных жалоб отклонены, так как суды не допустили нарушений по статье 330 ГПК РФ и надлежащим образом оценили доказательства.

Кассационная жалоба и определение суда

Кассационный суд проверил законность постановлений по правилам статьи 379.6 ГПК РФ. Выводы:

• Доводы жалобы основаны на субъективном толковании норм материального права, несогласии с оценкой доказательств и их переоценке, что недопустимо в кассации (статьи 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ).
• Суд кассационной инстанции не исследует доказательства и не устанавливает факты, а проверяет правильность применения права (статья 379.7 ГПК РФ). Выводы судов соответствуют обстоятельствам, нарушений норм права нет.
• Оснований для отмены (несоответствие выводов фактам, неправильное применение материального или процессуального права) не выявлено.

Выводы

Это дело иллюстрирует, что решение общего собрания собственников о вводе дополнительных услуг (как «охрана») обязывает к оплате всех жильцов, включая нанимателей по соцнайму, если услуга направлена на содержание общего имущества и обеспечение безопасности. Решение собрания не оспорено, услуга фактически оказывается, тариф обоснован.

Этот прецедент подчеркивает важность оспаривания решений собраний в установленный срок и доказывания фактов в суде. Если вы столкнулись с подобным спором, рекомендуется проконсультироваться с юристом для оценки ситуации.