Регистрация права собственности на общедомовое имущество

Как мы ранее уже рассказывали в 2024 г. в адрес петербургских ТСЖ/ЖСК поступали письма различных органов исполнительной власти Санкт-Петербурга (в том числе СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга») с предложением провести мероприятия по выявлению собственников помещений (в том числе обладающих признаками общедомового имущества), права на которые не зарегистрированы в Росреестре в установленном порядке.

Для определения порядка регистрации права собственности на общедомовое имущество нами был направлен запрос в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. С учетом ответа Управления (в приложении) и анализа законодательства сообщаем следующее.

Согласно Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) все объекты недвижимости должны подлежать государственной регистрации и государственному кадастровому учету.

Документом, который удостоверяет право собственности на недвижимое имущество, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Согласно ст. 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе его технические характеристики, площадь, кадастровый номер, назначение и т.п.

Снять объект недвижимости с кадастрового учета можно только в предусмотренных законом случаях, в том числе при его реконструкции или прекращении существования.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

К ранее учтенным объектам недвижимости относят объекты, права на которые возникли до 31.01.1998 (дата вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Большинство документов, удостоверяющие права на объекты недвижимости и выданные ранее 31.01.1998, имеют равную юридическую силу с записями из ЕГРН.

Однако если до 31.01.1998 право на объект недвижимости было оформлено в органах технической инвентаризации (БТИ), то в ЕГРН нет отметки о регистрации права собственности, то есть помещение не имеет правообладателя.

С 01.01.2017 согласно ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ при регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в ЕГРН.

При этом в отношении объектов, права на которые регистрировались до 01.01.2017, ЕГРН может и не содержать сведения об общем имуществе многоквартирного дома и правах на него.

Для целей регистрации прав на общее имущество в ЕГРН должна находится отметка, что помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.

По смыслу п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ и ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Для отнесения нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений дома нежилое помещение должно обладать признаками общего имущества, установленным ст.36 ЖК РФ и п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, и при этом в ЕГРН должны отсутствовать сведения о государственной регистрации права собственности на данное нежилое помещение.

Согласно Письму Росреестра от 25.08.2015 N 14-исх/12281-ГЕ/15 внесение в кадастр недвижимости сведений о том, что объект недвижимости является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, возможно как на основании приложенного к заявлению технического плана (при этом технический план может быть подготовлен на основании проектной (технической) документации либо иного документа, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме), так и на основании документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом отнесение помещения к общему имуществу, в том числе решения общего собрания собственников, в котором определен состав общего имущества.

При наличии указанных документов с заявлением о регистрации права собственности на общее имущество в Росреестр может обратится любой собственник в доме (в том числе через МФЦ).

Согласно ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости осуществляют исполнительные органы субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.11.2022 № 1112 «О мерах по реализации статьи 69.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в качестве таких органов утверждены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) – в отношении нежилых объектов и помещений, и Администрации районов — в отношении жилых помещений.

Согласно ч. 23 т. 69.1 Закона № 218-ФЗ если установлено, что объектами недвижимости являются помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, и которые относятся к общему имуществу собственников помещений, по заявлению уполномоченного органа в ЕГРН вносятся соответствующие сведения.

Кроме этого Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 10.01.2017 N 1-р создана Межведомственная комиссия по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях. И уже имеются многочисленные факты, когда по итогам работы этой Комиссии помещения, которые длительное время использовались в общих целях (коридоры, лифтовые, колясочные, подвалы, правления ТСЖ), переходили в казну Санкт-Петербурга и продавались иным лицам.

С учетом вышесказанного рекомендуем следующее.

• 1. Проверить по актуальному реестру собственников наличие помещений в доме без права собственности.
• 2. Если выявлены жилые помещения (чаще всего неоформленное наследство, или квартиры в ЖСК) – сообщить об этом жителям, что бы они провели регистрацию права собственности. В противном случае помещение может перейти в казну Санкт-Петербурга как выморочное имущество
• 3. Если выявлены нежилые и подсобные помещения – найти их в доме, определить их первоначальное проектное назначение, в каких целях используется в настоящее время, обладает ли признаками общего имущества.
• 4. Проверить техническую документацию на дом – есть ли описание спорных помещений, их характеристики и назначение.
• 5. При наличии документарного подтверждения принадлежности помещений к общему имуществу – подать заявление в Росреестр о регистрации права собственности на общее имущество.
• 6. Можно заказать заключение кадастрового инженера для подтверждения принадлежности помещения к общему имуществу.
• 7. В качестве дополнительного обоснования своей позиции в Росреестре или иных государственных органах на общем собрании собственников утвердить перечень и характеристики помещений, входящих в состав общего имущества.