Позиция Минстроя РФ о необходимом кворуме по переносу срока капитального ремонта

Согласно ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения «о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме» необходимо набрать не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Ч. 5 ст. 189 ЖК РФ установлено: «В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных.

Согласно ч. 6 ст. 189 ЖК РФ при «формировании фонда капитального ремонта на специальном счете» для проведения капитального ремонта необходимо утвердить:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ.

По нашему мнению, именно эти вопросы требуют квалифицированного кворума в 2/3. Все остальные вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, в том числе перенос срока проведения капитального ремонта, изменение адресной региональной программы и иные вопросы, не указанные в ч. 4, 5 ст. 189 ЖК РФ, утверждаются по «стандартному» кворуму (более 50% от участников собрания).

До 2024 г. такого «стандартного» кворума было достаточно Администрациям района Санкт-Петербурга для переноса срока проведения капитального ремонта. Однако с 2024 г. позиция Жилищного комитета Санкт-Петербурга изменилась и для переноса срока работ администрации районов теперь требуют 2/3 голосов.

При этом вопросы выбора подрядной организации, утверждения условий договора подряда, порядка оплаты (рассрочки), сметы и т.п. Жилищным кодексом РФ не предусмотрены, и на практике утверждаются правлением или председателем ТСЖ/ЖСК без всякого собрания собственников. И никто из надзорных органов (ГЖИ), администраций районов или банков не видит в этом нарушении, так как это не противоречит законодательству.

Для разрешения этого вопроса мы направили запрос в Минстрой России, который разъяснил, что по любому вопросу капитального ремонта необходимо набрать не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

С учетом позиции Минстроя, Жилищного комитета и Администраций районов рекомендуем все вопросы капитального ремонта утверждать не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Понимаем, что по-честному набрать две трети сложно, но другого варианта больше нет.

Если же Администрация района своим распоряжением ликвидирует спецсчет ТСЖ/ЖСК в связи недостаточным кворумом по переносу срока капитального ремонта, то единственным способом оставить спецсчет остается оспаривание такого распоряжения в административном порядке. В противном случае Администрация района или Региональный оператор капитального ремонта через суд обяжут ТСЖ/ЖСК перевести средства жителей в городской общий «котел».