Застройщик может голосовать: разбор спора вокруг управления новостройкой

В июле 2026 года Арбитражный суд Пермского края вынес решение (дело № А50-29917/2025), которое затрагивает важный и часто болезненный вопрос для новостроек: может ли застройщик участвовать в общем собрании собственников (ОСС) и голосовать по вопросам управления домом, если право собственности на часть помещений ещё не зарегистрировано в ЕГРН.

Суть конфликта: дом есть, а «голосов» не хватает

Строительство МКД велось смешанным способом: часть помещений реализовали по договорам долевого участия, а часть застройщик (ООО «КМ-Инвест») построил за собственные средства. На момент проведения общего собрания собственников не все помещения были переданы дольщикам по актам приёма-передачи, и регистрация права собственности в ЕГРН ещё не была завершена.

На этом фоне застройщик провёл ОСС (протокол от 03.10.2025 № 1) и принял решение о выборе управляющей организации — ООО «Энергоресурс». На основании этого решения компания заключила договор управления и подала заявление в Инспекцию государственного жилищного надзора для внесения дома в реестр лицензий.

Инспекция отказала (решение от 03.12.2025 № 2025-10-033/1), сославшись на отсутствие кворума. По её позиции, правом голоса обладают только собственники помещений и лица, принявшие помещения по передаточному акту. Поскольку в ЕГРН не было записей о праве собственности застройщика на «непереданные» помещения, эти голоса не учитывались, и кворум оказался ниже 50%.

ООО «Энергоресурс» посчитало отказ незаконным и обратилось в арбитражный суд.

Позиции сторон: формальность против фактических обстоятельств

Позиция Инспекции: при проверке документов для внесения изменений в реестр лицензий орган жилищного надзора обязан руководствоваться достоверными и проверяемыми данными — в первую очередь сведениями ЕГРН. Письмо Минстроя России от 23.06.2025 № 36026-ДН/04 разъясняет, что застройщик вправе участвовать в ОСС только при наличии зарегистрированного права собственности на помещения. Отсутствие такой регистрации означает отсутствие права голоса, а значит — отсутствие кворума и ничтожность решения собрания.

Позиция ООО «Энергоресурс»: застройщик, построивший помещения за свой счёт, является их законным владельцем независимо от регистрации права в ЕГРН. Факт финансирования строительства собственными средствами и фактическое владение подтверждают его право участвовать в управлении домом. Формальное отсутствие записи в ЕГРН не должно лишать застройщика возможности голосовать и принимать управленческие решения.

Суд принял сторону заявителя, подробно обосновав, почему формальный подход Инспекции не соответствует действующему законодательству и сложившейся судебной практике.

Правовые аргументы суда: что именно повлияло на решение

Суд опирался на комплекс норм и правовых позиций:

• Статья 218 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона, приобретается этим лицом. Это означает, что право возникает у застройщика в силу факта создания объекта, а не с момента регистрации в ЕГРН. Неисполнение обязанности по регистрации (предусмотренной ч. 7 ст. 16 Закона № 214-ФЗ) не лишает застройщика прав, вытекающих из факта создания объекта.
• Позиция Верховного Суда РФ. Суд сослался на Определение ВС РФ от 04.07.2022 по делу № 303-ЭС22-10018, где подтверждается, что отсутствие регистрации права собственности не лишает застройщика возможности принимать решения, связанные с управлением домом, по помещениям, построенным за его счёт.
• Порядок № 938/пр. Проверка документов для внесения изменений в реестр лицензий должна учитывать не только формальные данные ЕГРН, но и фактические обстоятельства, подтверждающие право голоса участников ОСС. Отказ на основании исключительно отсутствия записи в ЕГРН признан несоответствующим Порядку № 938/пр.
• Письмо Минстроя — не нормативный акт. Суд отдельно отметил, что письмо Минстроя не является нормативным правовым актом и не может служить единственным основанием для отказа во внесении изменений в реестр.
• Доказательства по делу. Материалы дела (включая сведения ППК «Роскадастр» и документы о финансировании строительства) подтвердили, что значительная часть помещений была построена застройщиком за собственные средства, а доказательств обратного не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, суд пришёл к выводу, что Инспекция неправомерно ограничилась формальной проверкой ЕГРН и не учла фактические обстоятельства дела, что привело к нарушению прав заявителя на осуществление экономической деятельности.

Цитаты из решения суда

Суд прямо указал:

«Неисполнение застройщиком обязанности по регистрации права собственности, установленной частью 7 статьи 16 Закона № 214-ФЗ, не лишает его права принятия решения, что подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 04.07.2022 по делу № 303-ЭС22-10018».

Также суд отметил:

«Ссылки Инспекции на письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23.06.2025 № 36026-ДН/04 судом отклоняются, поскольку данное письмо не является нормативным актом».

Эти формулировки особенно важны: они показывают, что ведомственные разъяснения не могут подменять нормы закона и служить основанием для отказа в правах.

Практические выводы: как использовать это решение

Решение по делу № А50-29917/2025 полезно сразу нескольким категориям участников рынка:

1. Для застройщиков. Если вы строите часть дома за собственные средства и проводите ОСС до передачи всех помещений дольщикам, вы вправе голосовать по этим помещениям. Главное — иметь документы, подтверждающие финансирование строительства и фактическое владение.
2. Для управляющих организаций. При подаче документов в жилищную инспекцию готовьте отдельное пояснение: укажите, какие помещения принадлежат застройщику, приложите подтверждающие документы (договоры подряда, платёжные поручения, акты выполненных работ) и сошлитесь на ст. 218 ГК РФ и позицию ВС РФ.
3. Для собственников и советов домов. Если инспекция отказывает во внесении дома в реестр из-за «отсутствия кворума», требуйте проверки фактических обстоятельств: кто финансировал строительство, когда произошла передача помещений, какие документы подтверждают право застройщика участвовать в ОСС.
4. Для юристов и специалистов по управлению МКД. Это решение — сильный аргумент против формального подхода органов жилищного надзора. Его можно использовать в досудебных возражениях, жалобах и исковых заявлениях.

Важные нюансы, о которых нельзя забывать

Хотя решение суда защищает права застройщика, оно не означает, что можно игнорировать требования к оформлению документов. Для минимизации рисков:

• Фиксируйте основания права. В протоколе ОСС и приложениях указывайте, на каком основании застройщик участвует в голосовании (например, «помещения построены за счёт собственных средств застройщика, право подтверждается договорами подряда и платёжными документами»).
• Сохраняйте доказательства. Храните все документы, подтверждающие факт финансирования строительства и передачи помещений.
• Следите за сроками. Как только помещения передаются дольщикам, их голоса должны учитываться отдельно, а доля застройщика — уменьшаться.