О доступе собственников в технические помещения МКД

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По общему правилу собственники могут иметь доступ в помещения общественного назначения (п. 4.12 СП 54.13330.2022), например лестничные клетки и марши, этажные площадки, лифтовые холлы, кладовки (п. 5.15 СП 54.13330.2022), колясочные и т.п.

Однако, в технические помещения подвалов, в которых проходят общедомовые коммуникации, чердаки, лифтовые помещения, электрощитовые и т.п. технические помещения доступ собственников и иных лиц ограничен (п. 3.4.5 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, п. 16.2 СП 255.1325800.2016).

Доступ в подвальные и иные подсобные помещения могут иметь лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общедомового имущества (п. п. 2 и 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).

Наличие запорных устройств на входных дверях (люках) в чердачные помещения, подвалы, выходах на кровлю, является обязательным при эксплуатации жилого фонда и позволяет обеспечить его надлежащее состояние, безопасность проживающих в нем лиц.

Чаще всего ключи от подвала находятся в диспетчерской службе или у обслуживающего персонала, что не противоречит действующему законодательству.

В п. 3.4.5 Правил технической эксплуатации жилищного фонда указаны возможные места хранения ключей от входных дверей в подвал МКД и данный пункт не исключает возможности нахождения ключей у собственников помещений МКД. Однако это не означает, что ключи от дверей в подвал должны находиться у каждого собственника помещения в МКД

Суды нередко отказывают собственникам квартир в требованиях о передаче ключей от подвальных помещений, а также признают недействительными предписания уполномоченных органов, которыми на управляющую организацию была возложена соответствующая обязанность.

Управляющая компания может предоставить собственнику или его работникам доступ в подвал или иные помещения только в редких случаях, чаще всего связанных с проведением каких-либо работ по переустройству или реконструкции помещений/инженерных сетей, и после предварительного согласования, в том числе проектной документации.