«Типовые» вопросы собрания собственников

Полномочия общего собрания собственников в основном определены ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Кроме этой «универсальной» статьи полномочия собрания определены в других статьях (например, ст. 156, 161 ЖК РФ) и иных нормативных актах: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, и пр.

Нашей организацией сформирован «типовой» перечень вопросов собрания собственников.
Утверждение этих вопросов позволит привести деятельность ТСЖ/ЖСК в соответствие с законом и защитит от претензий надзорных органов и судебных споров с жителями.

1. Выборы председателя и секретаря собрания.
Рекомендуем назначить председателя и секретаря сразу в уведомлении, не выносить вопрос на голосование.

2. Выборы членов счетной комиссии собрания.
Рекомендуем назначить счетную комиссию сразу в уведомлении, не выносить вопрос на голосование.

3. Утверждение порядка проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме и благоустройства придомового земельного участка.
Обоснование — п. 2.1, п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Предлагаемое решение — текущий ремонт и благоустройство проводить в объемах и в сроки, определяемых органами управления ТСЖ/ЖСК, то есть передать вопрос на утверждение ежегодного собрания членов ТСЖ/ЖСК.

4. Утверждение типового договора о содержании и ремонте общего имущества и предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений, не являющихся членами Управляющей организации, с учетом предложений Управляющей организации.
Обоснование — ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, п.п. б п. 16 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Предлагаемое решение — утвердить договор между ТСЖ/ЖСК и собственниками, не членами ТСЖ/ЖСК. Договор после утверждения будет обязателен для всех собственников, в том числе и для муниципальных квартир и помещений.

5. Утверждение перечня услуг и работ по содержанию общедомового имущества, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования.
Обоснование — п. 17 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Предлагаемое решение — Утвердить перечень в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (согласно степени благоустройства многоквартирного дома и его технических характеристик), а также дополнительные услуги (например, консьерж, видеонаблюдение, охрана, парковка, паспортная служба, ТВ сигнал).
Размер финансирования (тарифы) – в соответствии со сметой доходов и расходов.

6. Утверждение порядка пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (сдача в аренду части общедомового имущества).
Обоснование — п. 2, п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Предлагаемое решение — Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии на основании заключенного договора. Утвердить условия использования, порядок заключения договора, ценообразования, расходования средств.

7. Заключение собственниками помещений в многоквартирном доме договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (заключение прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов), определение даты заключения указанных договоров.
Обоснование — п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

8. Выбор технического заказчика при проведении капитального ремонта общедомового имущества.
Обоснование — п. 22 ст. 1, ч.2.1 ст. 52 ГрК РФ.
Если стоимость капитального ремонта менее десяти миллионов рублей, то в качестве технического заказчика может выступать управляющая организация, ТСЖ, ЖСК.

9. Проведение работ по капитальному ремонту общедомового имущества (замена, ремонт лифтового оборудования, ремонт лифтовой шахты).
Обоснование — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

10. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта.
Обоснование — п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

11. Заключение договора специального депозита с целью размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете.
Обоснование — п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

12. Перенос сроков проведения капитального ремонта общедомового имущества.
Обоснование — п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 4.1 ст. 170, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 9 декабря 2020 г. № 758/пр.

13. Принятие решения о разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт общедомового имущества.
Обоснование — п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 174 ЖК РФ.

14. Принятие решения о проведении обследования технического состояния многоквартирного дома, об определении порядка информирования о результатах проведенного обследования и о порядке направления результатов обследования в исполнительный орган государственной власти.
Обоснование — п. 1.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, 4, 5 ст. 167 ЖК РФ.

15. Включение в состав общедомового имущества систем видеонаблюдения и контроля доступа (домофон).
Обоснование — п. 1 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

16. Определение способа уведомления собственников помещений о проведении общих собраний и о результатах таких собраний.
Обоснование — ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.

17. Определение места хранения копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений таких собственников и сопутствующих документов.
Обоснование — ч. 4 ст. 46 ЖК РФ.

18. Определение срока хранения копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений таких собственников и сопутствующих документов.

19. Наделение Управляющей организации правом представления интересов собственников при взаимодействии с иными лицами.

20. Утверждение порядка распределения объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (на общедомовые нужды).
Обоснование — ч. 9.2. ст. 156 ЖК РФ, п. 29(2) Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

21. Принятие решения о регистрации общедолевой собственности на придомовой земельный участок и выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу регистрации общедолевой собственности на земельный участок.
Обоснование — п. 3.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

22. Уточнение состава общедомового имущества.
Обоснование — п. 1 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

23. Утверждение порядка устройства пандусов и подобных устройств для маломобильных групп населения.
Обоснование — п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

24. Утверждение порядка изменения и использования фасада для размещения дополнительного оборудования.
Обоснование — п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

25. Определение лица, уполномоченного от имени собственников помещений на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации в связи с изменением характеристик многоквартирного дома в результате реконструкции или при перепланировке.
Обоснование — п. 3.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

26. Исключение многоквартирного дома из программы Комплексного развития территории жилой застройки в Санкт-Петербурге (реновации).
Обоснование — п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. ч. 6 ст. 67 Градостроительного кодекса РФ.

27. Выбор лица, уполномоченного от лица собственников помещений принять решение о демонтаже сетей связи, монтаж которых осуществлен в соответствии с ч. 4.2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (сети интернет-провайдеров, размещенные без согласия общего собрания собственников).
Обоснование — п. 3.8 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Примечание — возможно обжалование и отмена такого решения в судебном порядке. Если судебная практика будет не в пользу такой формулировки, то каждого отдельного «ненужного «провайдера нужно будет «выгонять» с дома через отдельное собрание собственников, что неудобно.

28. Выбор лиц, уполномоченных от лица собственников помещений подписывать акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Обоснование —  Приказ Минстроя от 26 октября 2015 года № 761.