Текущий ремонт без согласия управляющей компании. Судебная практика

Введение

В рамках разрешения спора между собственниками квартир и управляющей организацией относительно проведения текущего ремонта общего имущества, появились противоречивые постановления судов разных инстанций. Ниже рассматривается ход рассмотрения судебного дела, ключевые юридические вопросы и выводы, связанные с правом на текущий ремонт и порядком его организации.

Ход рассмотрения дела

Собственники квартир обратились 7 июля 2025 года в суд с требованием обязать МУП «Каменская горэлектротеплосеть» провести текущий ремонт входных площадок и фасада дома в срок до 10 августа 2025 г.  Свое требование истцы основывали на протоколе общего собрания собственников от 3 июня 2025 г. При этом с управляющей компаний перечень и стоимость работ предварительно не согласовывался.

В первой инстанции иск был удовлетворён, однако апелляционный суд отменил решение и отказал в удовлетворении иска. В дальнейшем истцы подали кассационную жалобу на действие апелляционного суда.

Юридические основы текущего ремонта общего имущества

Текущий ремонт многоквартирного дома регулируется следующими нормативными актами:

• Жилищный кодекс РФ (см. статьи 161, 162 ЖК РФ)
  Определяет обязанности собственников помещений и управляющей организации по обеспечению надлежащего содержания общего имущества.

• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.
  В частности, пункты 4.1 и 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ и пункт 18 этих Правил определяют порядок принятия решений о работах по текущему ремонту и необходимость согласования с управляющей организацией.

• Письмо Минстроя России от 30.03.2026 г. № 17830-ДН/04
  Необходимость утверждения перечня работ и их стоимости на общем собрании собственников.

Анализ решений судов

Первая инстанция

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что управляющая организация не выполнила обязанности по обеспечению надлежащего содержания общего имущества, что видно из состояния подъездов и фасада дома. Решение было принято с учётом обязанностей, предусмотренных законодательством.

Апелляционная инстанция

Апелляционный суд указал, что решение о проведении текущего ремонта должно быть принято на общем собрании собственников, при этом должен быть утверждён не только состав работ, но и их стоимость, которая должна быть согласована с управляющей организацией и включена в плату за содержание жилого помещения (см. Правила, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункт 18).

Кассационная инстанция

Кассационная коллегия не нашла оснований для отмены решения апелляционного суда (определение от 30.04.2026). Она подтвердила, что решение о работах по текущему ремонту должно быть принято собственниками с учетом всех требований закона, включая согласование с управляющей организацией и утверждение бюджета работ. Отсутствие этих условий делает решение первой инстанции незаконным.

Цитаты из решения суда.

«На общем собрании собственников помещений, в том числе, утверждается состав работ по текущему ремонту по согласованию с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (Письмо Минстроя России от 30 марта 2026 г. № 17830-ДН/04)»

«Данных о том, что собственниками по согласованию с управляющей организацией был утвержден состав работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также определена стоимость работ по текущему ремонту и данные расходы включены в состав платы за содержание жилого помещения, материалы дела не содержат.»