Суд обязал собственника восстановить вентиляцию после незаконной перепланировки

Анализ определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88–3527/2026 от 11 февраля 2026 года.

📌 Краткое резюме дела

ООО «УК Первомайский» обратилось в суд с иском о восстановлении вентиляционного канала, демонтированного собственником в ходе самовольной перепланировки. Суд поддержал иск, обязал ответчика восстановить канал в исходном состоянии и возместить судебные расходы в размере 20 000 руб.

Основной спор: Кто несет ответственность за сохранность общего имущества (вентиляционных каналов) — собственник квартиры или управляющая компания?

Ответ суда: Собственник обязан восстановить вентиляцию в прежнем виде, если его перепланировка нарушила функционирование общего имущества.

⚖️ Судебные выводы

Кассационная коллегия подтвердила законность решений судов первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на следующие ключевые позиции:

1️⃣ Самовольная перепланировка = нарушение ЖК РФ

✅ Ст. 29 ЖК РФ (самовольное переустройство):

«Самовольными признаются переустройство и (или) перепланировка, проведенные без согласования с органом местного самоуправления или с нарушением проекта.»

🔹 Суд установил:

• В техническом паспорте дома указан вентиляционный короб между кухней и санузлом.
• В дизайн-проекте ответчика этот короб отсутствует (заменен на нишу для кухни).
• Фактически короб демонтирован, что подтверждают фото и акты ООО «ВК-Сервис».

💡 Вывод: Перепланировка не согласована, а демонтаж вентиляционного канала нарушает права других собственников.

2️⃣ Вентиляционный канал — общее имущество МКД

✅ Ст. 36 ЖК РФ (общее имущество):

«Общее имущество включает инженерные системы, в том числе вентиляцию, обеспечивающие эксплуатацию дома.»

🔹 Суд ссылается на:

• Акт ООО «ВК-Сервис» (вентиляция не функционирует в подъезде).
• Жалобы соседей на отсутствие тяги.
• Подп. «е» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг (запрет на изменения внутридомовых сетей).
  Примечание — вентиляция не связана с коммунальными услугами!!! Неподходящая норма права для этого дела!

💡 Вывод: Демонтаж короба нарушил права других собственников (ухудшил вентиляцию, создал пожарную опасность).

3️⃣ Ответчик не вправе ссылаться на «внутреннюю вентиляцию»

❌ Аргумент нарушителя: «Я установила локальную вентиляцию над плитой — это не общее имущество.»
✅ Ответ суда:

• Технический проект подтверждает демонтаж общего канала.
• Новая вентиляция не заменяет общего канала, который обслуживает весь подъезд.
• Правила пожарной безопасности (Постановление Госстроя РФ № 170) запрещают самовольное вмешательство в дымоходы/вентиляцию.

💡 Вывод: Локальная вентиляция кухни не освобождает от обязанности восстановить общий канал.

4️⃣ Кассационная жалоба отклонена: основания

📜 Что говорит закон?

🔧 Как поступить, если у вас похожая ситуация?

1️⃣ Если вы собственник и хотите изменить вентиляцию:

✅ Согласуйте перепланировку с органом местного самоуправления
✅ Получите техническое заключение управляющей компании о допустимости изменений.
✅ Уточните, требуется ли одобрение общим собранием собственников

2️⃣ Если УК требует восстановить вентиляцию:

✅ Проверьте документы:

• Есть ли решение о согласовании перепланировки?
• Не нарушены ли проектные решения дома?
• Соответствует ли новая вентиляция нормам СНиП 41-01-2003 (отопление, вентиляция)?

✅ Если перепланировка самовольная:

• Возможен вариант узаконить (по ст. 23 ЖК РФ, если нет угрозы жизни).
• Иначе придется восстановить канал (решением суда или добровольно).

📢 Заключение: ключевые выводы для собственников и УК

1. Вентиляционные каналы — общее имущество МКД, демонтаж без согласования незаконен.
2. УК вправе требовать восстановления канала, если перепланировка нарушила функционирование общего имущества.
3. Собственник обязан восстановить вентиляцию в исходном виде, если нет согласованного проекта.
4. Локальная вентиляция (над плитой) не освобождает от обязанности восстановить общий канал вентиляции.