Суд защитил УК: прекращение договора по истечении срока не требует согласия собственников

Судебный акт — Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06 июля 2026 года Дело № А45-32976/2025.

В чём суть спора

Управляющая компания «Светлая Роща» уведомила собственников и надзорные органы о прекращении договора управления многоквартирным домом с 01.06.2025 — в связи с истечением срока действия договора. Сведения разместили в ГИС ЖКХ, документы направили в ГЖИ Новосибирской области.

Однако ГЖИ дважды отказала во внесении изменений в реестр лицензий (приказы № 12112/10 от 26.06.2025 и № 12217/10 от 29.07.2025), ссылаясь на неполноту документов. Лишь с третьей попытки сведения о доме исключили из реестра (приказ № 12600/10 от 17.11.2025), но с датой исключения 01.06.2025.

УК посчитала отказы и указанную дату некорректными и обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области (дело № А45‑32976/2025). Суд встал на сторону управляющей компании.

Ключевые правовые позиции суда

Суд чётко разграничил два разных правовых института: расторжение договора (ст. 450, 450.1 ГК РФ) и прекращение договора в связи с истечением срока (ст. 425 ГК РФ, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

«Окончание срока действия договора влечёт прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом и изменяет перечень МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, что требует внесения изменений в реестр лицензий».

Прекращение договора по истечении срока не требует согласия второй стороны и не является односторонним отказом от исполнения обязательства. Достаточно волеизъявления одной стороны — управляющей организации — при соблюдении порядка уведомления.

Что именно нарушила ГЖИ

1. Неправомерно расширила требования к подтверждению уведомления собственников. ГЖИ требовала подтверждения от каждого собственника, в том числе с учётом долей и точных данных ЕГРН. Суд указал, что такое требование создаёт невозможное для исполнения условие:

«Требование о предоставлении подтверждения от каждого собственника МКД неправомерно расширяет требования закона и создаёт невозможное для исполнения условие».

2. Смешала основания для внесения изменений. Подпункт «б» п. 14 Порядка № 938/пр рассчитан на случаи смены способа управления по решению собрания. В данном деле первичным основанием является прекращение договора по истечении срока, и приоритет имеет дата, определённая договором и фактическими обстоятельствами.
3. Указала недостоверную дату исключения дома. Дата 01.06.2025 не соответствовала фактической дате окончания управления (04.06.2025) и создавала риски для УК: необоснованное привлечение к ответственности за события после прекращения договора, искажение отчётных данных.

Какие нормы закона подтвердили правоту УК

• Ч. 6 ст. 162 ЖК РФ: при отсутствии заявления о продлении договор не продлевается. Заявление о прекращении одной из сторон означает, что договор не считается продлённым.
• Ст. 421, 425 ГК РФ: принцип свободы договора и прекращение обязательства по истечении срока.
• Ч. 2–3 ст. 198 ЖК РФ: обязанность лицензиата в течение 5 рабочих дней разместить сведения в ГИС ЖКХ и направить в орган надзора; обязанность органа внести изменения в реестр.
• Порядок № 938/пр (приказ Минстроя от 25.12.2015): условия и последовательность внесения изменений в реестр.

Важные цитаты из решения суда

«Доводы заинтересованного лица о наличии признаков ничтожности протокола общего собрания собственников от 11.06.2025 документально не подтверждены, не указаны обстоятельства, которые не позволили Инспекции проверить кворум собрания».

«Протокол в судебном порядке не обжаловался, следовательно, является законным и подтверждает волеизъявление собственников помещений в указанном выше МКД о выборе в качестве способа управления — непосредственное управление».

«Указание в реестре лицензий даты исключения спорного МКД из управления ООО „УК Светлая Роща“ 01.06.2025 создаёт необоснованные противоречия с фактическим положением дел и не обеспечивает достоверность сведений, содержащихся в указанном общедоступном информационном ресурсе».

Практические выводы для управляющих организаций

1. Уведомление собственников. Достаточно направить уведомления по имеющимся у УК данным и разместить сведения в ГИС ЖКХ. Не нужно подтверждать получение от каждого собственника.
2. Пакет документов для ГЖИ. При прекращении договора по истечении срока прикладывайте:
   • копию уведомления собственников (с реестром отправлений или актом размещения на досках);
   • сведения, размещённые в ГИС ЖКХ;
   • протокол ОСС о выборе нового способа управления (если есть);
   • акт передачи технической документации.
3. Контроль даты в реестре. Если ГЖИ указывает дату, не соответствующую фактической, подавайте возражения и при необходимости оспаривайте приказ. Доказательством фактической даты служит акт передачи документации и иные документы, фиксирующие окончание управления.
4. Разграничение оснований. Если договор прекращается по истечении срока — это не расторжение. Не ссылайтесь на нормы о расторжении (ст. 450 ГК РФ), а опирайтесь на ст. 425 ГК РФ и ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.