Управляющая компания несет ответственность за упущенную выгоду при незаконном управлении МКД. Судебная практика

Анонс

Арбитражный суд Московского округа оставил без изменения решение о взыскании с ООО «Купелинка» 920 218 руб. упущенной выгоды за незаконное управление многоквартирным домом. Суд установил: если решение о смене УК признано недействительным, а новая УК фактически начала управлять домом — она обязана возместить убытки прежней УК.

Дата публикации: 31 января 2026 г.
Автор: Правовая помощь ЖКХ
Категория: Арбитражная практика, Жилищное право, Управление МКД, Убытки, Гражданский кодекс РФ

Суть спора: как одна УК осталась без дохода из-за «фальшивого» протокола

Истец — ООО «Компания Экодом» — в 2022 году стала управляющей организацией многоквартирного дома после решения общего собрания собственников.

Однако 16 ноября 2022 года собственники «провели» второе собрание и передали управление ООО «Купелинка». На основании нового протокола:

• «Купелинка» была внесена в реестр лицензий 01.10.2023;
• «Экодом» был исключен из реестра 01.10.2023;

«Экодом» вернулся к управлению только 01.09.2024 — спустя 11 месяцев.

За этот период «Экодом» не получал доход, а значит упустил выгоду.
Расчет упущенной выгоды:

7,40 руб. / м² (20% прибыли от тарифа 37 руб./м²) × 11 304,9 м² × 11 мес. = 920 218,86 руб.

Истец подал иск о взыскании этой суммы, аргументируя:

«Купелинка» управляла домом на основании недействительного решения собственников — значит, она незаконно присвоила право на получение доходов».

Ключевые судебные факты: цепочка признаний недействительности

Суды установили критически важные обстоятельства, подтвержденные вступившими в силу решениями:

➡️ Вывод суда:

«Купелинка» начала управлять домом, не имея законного основания. Её действия были незаконными, поскольку основание (протокол №2) признано ничтожным.

Правовая основа: почему «Купелинка» обязана возместить убытки

Суды опирались на четыре ключевых нормы права:

✅ 1. Статья 1064 ГК РФ — Общая обязанность возмещения вреда

«Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред».

Применение:
«Купелинка» незаконно присвоила право на получение платы за управление — это прямое причинение убытков (ущерб в форме упущенной выгоды).

✅ 2. Статья 401 ГК РФ — Ответственность за неисполнение обязательства

«Неисполнение обязательства влечет ответственность, если виновен должник».

Применение:
«Купелинка» не проверила законность протокола №2, несмотря на то, что:

• Госжилинспекция ранее отказала ей в внесении в реестр (пока не было решения суда);
• Позже суд признавал протокол недействительным — это не может быть неизвестно.

Суд признал: отсутствие прямого умысла не освобождает от ответственности, если действия были необоснованными и рискованными.

✅ 3. Пункт 4 Правил управления МКД (Постановление Правительства №416)

«Управляющая организация обязана действовать только на основании договора, заключенного с собственниками в порядке, установленном ЖК РФ».

Применение:
«Купелинка» не имела действующего договора — только недействительный протокол.
➡️ Значит, её действия были вне правового поля.

✅ 4. Пункты 11–13 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015

«Упущенная выгода — это доход, который лицо получило бы при нормальном развитии событий, если бы не было неправомерных действий другой стороны».

Применение:
Расчет убытков «Экодома» — обоснован и подтвержден:

• Тариф: 37 руб./м² → прибыль 20% = 7,40 руб./м²;
• Площадь: 11 304,9 м²;
• Срок: 11 месяцев (01.10.2023–01.09.2024);
• Итого: 920 218,86 руб.

Суды признали расчет точным, логичным и подтвержденным договором управления.

Почему кассационная жалоба «Купелинки» была отклонена

Ответчик оспаривал:

Суд кассационной инстанции подчеркнул:
«Кассация не переоценивает доказательства. Суды первой и апелляционной инстанций правильно оценили доказательства, применили нормы права — и не допустили существенных нарушений» (ст. 286, 288 АПК РФ).

Выводы для управляющих компаний, советов МКД и юристов

Ссылки на нормативные акты

• Гражданский кодекс РФ:

  • Ст. 1064 — Возмещение вреда
  • Ст. 401 — Ответственность за неисполнение обязательства
  • Ст. 166 — Недействительность сделки

• Жилищный кодекс РФ:

  • Ст. 44–48 — Порядок проведения ОСС
  • Ст. 162 — Обязанности УК

• Постановления:

  • Постановление Правительства РФ №416 от 15.05.2013 — Правила управления МКД
  • Постановление Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 — О применении ГК РФ
  • Приказ Минстроя РФ №938/пр от 25.12.2015 — Порядок внесения в реестр лицензий

• Судебные акты:

  • Кассационное постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2026 № А41-88927/2024