Управляющая компания вправе взыскивать расходы на аварийный ремонт без решения собственников. Судебная практика

Краткое содержание дела

Управляющая компания ООО «Полистрой» оспорило предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, запрещающее взыскивать с собственников дополнительные средства на аварийный ремонт без решения общего собрания. Суд апелляционной инстанции (дело № А56-64319/2025) частично удовлетворил требования компании, подтвердив законность ее действий в рамках договора управления.

Суть спора

Позиция Управляющей компании
— В 2025 году компания провела аварийный ремонт системы водоснабжения, стоимость которого превысила собранные средства по статье «текущий ремонт».
— Согласно договору управления, собственники обязаны возместить расходы на аварийные работы, если не принято решение о их проведении.
— Акты выполненных работ подписаны собственниками без замечаний.

Позиция Государственной жилищной инспекции
— Управляющая организация не вправе самостоятельно изменять размер платы за содержание жилого помещения без решения общего собрания собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
— Начисление дополнительных сумм в квитанциях за февраль-март 2025 года признано незаконным.

Правовые основания решения суда

1. Договор управления как форма волеизъявления собственников
Суд указал, что утверждение условий договора управления на общем собрании собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) является равноценным волеизъявлением, как и непосредственное решение о размере платы. Таким образом, условия договора, предусматривающие возмещение расходов на аварийный ремонт, обязательны для сторон.

2. Обязанность собственников по содержанию общего имущества
— Ст. 210, 249 ГК РФ и ст. 39, 161 ЖК РФ возлагают на собственников обязанность по содержанию общего имущества.
— Правила содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491) подтверждают эту обязанность.

3. Правовая позиция ВАС РФ и Минстроя
— Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 от 29.09.2010 и письмо Минстроя РФ № 18560-ОД/04 от 15.06.2016 разъясняют, что расходы на неотложные аварийные работы, вызванные обстоятельствами, которые управляющая организация не могла предвидеть, должны быть компенсированы собственниками.

Выводы суда

1. Законность действий Управляющей компании
— Суд подтвердил, что пункт 3.3.6 договора управления, предусматривающий возмещение расходов на аварийный ремонт, соответствует законодательству.
— Отсутствие решения общего собрания о проведении работ не освобождает собственников от обязанности оплатить аварийные работы, если их необходимость подтверждена.

2. Недостатки решения суда первой инстанции
— Суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доказательствам, подтверждающим аварийный характер работ.
— Не была исследована причинно-следственная связь между отсутствием системы фильтрации воды и возникшими авариями.

3. Цитаты из решения суда

«Указывая на общее собрание собственников жилья как на основной способ выражения воли собственников МКД, и утверждая, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД может быть установлен или изменен исключительно общим собранием, суд и Инспекция упускают из виду, что заключение Договора с
управляющей организацией на конкретных условиях также является прямым волеизъявлением собственников. В силу части 1 статьи 162 ЖК РФ решение о выборе управляющей организации и решение об утверждении условий договора
управления МКД должно приниматься на общем собрании собственников помещений в МКД. Оснований утверждать о том, что одна форма волеизъявления собственников превалирует над другой, не имеется.»

«Положения пункта 3.3.6 Договора также согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6464/10 от 29.09.2010, разъяснениями, изложенными в письме
Минстроя РФ от 15.06.2016 №18560-ОД/04. В соответствии с указанными разъяснениями, если выполнение неотложных, аварийных работ, необходимых для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, в том числе в силу
того, что собственниками не принято решение, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.»

Практические рекомендации для Управляющих компаний

1. Включение условий о возмещении расходов в договор управления
— Убедитесь, что в договоре управления четко прописаны условия возмещения расходов на аварийные работы, если их стоимость превышает собранные средства.

2. Документальное подтверждение аварийного характера работ
— Фиксируйте все аварийные ситуации и работы по их устранению (акты, фотографии, журналы заявок).
— Получайте подписи собственников на актах выполненных работ.

3. Информирование собственников
— Регулярно информируйте собственников о необходимости проведения профилактических и ремонтных работ.
— Проводите общие собрания для обсуждения вопросов, связанных с содержанием общего имущества.

Заключение

Решение суда подтвердило, что управляющие компании вправе взыскивать с собственников дополнительные средства на аварийные работы, если это предусмотрено договором управления. Важно, чтобы такие условия были четко прописаны в договоре и подтверждены документально. Это позволяет избежать конфликтов с контрольно-надзорными органами и обеспечить своевременное устранение аварийных ситуаций.