Суд обязал собственника заменить самовольно установленные стеклопакеты. Разбор судебного прецедента

Краткое содержание

Суд Приморского района г. Новороссийска удовлетворил иск управляющей компании к собственнику квартиры о обязании заменить самовольно установленные стеклопакеты на те, что предусмотрены проектом дома и договором управления. Решение подтвердило: изменение фасада без согласования — нарушение прав общего имущества, даже если работы выполнены внутри квартиры.

Суть спора

Собственник квартиры в многоквартирном доме заменил заводские стеклопакеты на другие — с повышенной зеркальностью. Это нарушило единообразие фасада, что противоречило:

• требованиям проектной документации на дом;
• условиям договора управления МКД;
• нормам Жилищного кодекса РФ о сохранении архитектурного облика.

Управляющая компания направила претензию, но ответа не получила. В результате — обратилась в суд.

Почему это нарушение? 

Суд напомнил: фасад многоквартирного дома — не частная собственность, а общее имущество всех собственников помещений.

Цитата из решения суда:
«Фасад относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Данная позиция отражена Верховным Судом РФ (п. 37 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 2018, утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018 г.)».

Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу относятся:

«ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома» — включая оконные блоки фасада.

Изменение цвета, отражающей способности или типа стеклопакета — вмешательство в облик общего имущества, требующее:

• согласования с управляющей организацией;
• соблюдения проектных решений;
• одобрения на общем собрании собственников (если изменение затрагивает внешний вид).

Цитата из решения суда:
«Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе и фасада), ремонте общего имущества — отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений (пп.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ)».

Договор управления — юридически обязывающий документ

Собственник подписал договор управления МКД, в котором чётко прописано:

Цитата из решения суда:
«Подпунктом «н» пункта 4.2.2 указанного договора предусмотрено, что собственник жилого помещения […] обязан не производить без согласования […] замену остекления помещений […] с использованием строго установленных материалов, в частности, для стеклопакетов предусмотрены пакеты AGC Stopray Vision 60Т».

Это не рекомендация — это юридическое обязательство.

Цитата из решения суда:
«В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419). В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства».

Цитата из решения суда:
«В нарушение вышеуказанных условий договора собственница […] самовольно заменила во всех помещениях данной квартиры стеклопакеты, установленные застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, на другие стеклопакеты, а именно, T6LPHPS135/26_LG, обладающие повышенной зеркальностью, и следовательно, нарушившие архитектурный облик и единообразие фасадных элементов многоквартирного дома в целом».

Собственник не только нарушил договор — он отказался от переговоров, проигнорировал претензию и не ответил на сообщения в чате.

Судебное решение: что было вынесено

Суд полностью удовлетворил иск управляющей компании:

✅ Обязал собственника заменить все самовольно установленные стеклопакеты T6LPHPS135/26_LG на AGC Stopray Vision 60Т — в соответствии с проектом и договором.
✅ Взыскал судебные расходы в размере 20 000 рублей — государственная пошлина, оплаченная управляющей компанией.

Что это значит для управляющих компаний и собственников?

✅ Для УК:

• Сохраняйте проектную документацию и договоры управления — они ключевые доказательства.
• Фиксируйте все попытки связи с нарушителем (звонки, сообщения, претензии).
• Подавайте иски без промедления — суды поддерживают УК, если нарушение очевидно и документально подтверждено.

✅ Для собственников:

• Не думайте, что «у меня в квартире — моя зона». Фасад — общее имущество.
• Не заменяйте окна без согласования — даже если «выглядят красивее».
• Игнорирование претензий = судебный иск + штрафы.

Нормы права, на которых основано решение

Вывод

Это решение — важный прецедент для всей России. Суд не просто «помог УК» — он восстановил баланс между личными интересами отдельного жителя и правами всех остальных собственников на «красивый» фасад.

Источник: Решение Приморского районного суда г. Новороссийска от 09.10.2025 по делу № 2-3594/2025 ~ М-2864/2025