Отмена платы ТСЖ «Фортис» за «чужой» проезд. Решение Верховного суда.

Верховный суд РФ определением от 18.12.2025 (дело № А56-76458/2024) отменил решения судов о взимании платы с ТСЖ «Фортис» (наш клиент) за местный проезд, находящийся в границах чужого земельного участка.

 Обстоятельства дела

• Истец: ООО«ГАМП» (собственник земельного участка).
• Ответчик: Товарищество собственников жилья «Фортис»
• Суть спора: ООО «ГАМП» потребовало взыскать с ТСЖ «Фортис» 3 154 700 рублей как неосновательное обогащение. Истец ссылался на то, что ТСЖ в период с 1 августа 2021 г. по 1 августа 2024 г. незаконно использовал часть его земельного участка (площадью 363,1 кв. м), разместив на ней элементы благоустройства (плитка, парковочные столбики, бордюрный камень). Факт незаконного размещения был ранее установлен судом по другому делу (№ А56-108326/2022), и ТСЖ было обязано их демонтировать.
  
  Примечания —  в рамках дела № А56-108326/2022 наша компания, как представитель ТСЖ, указывала, что придомовую территорию, проезды, тротуары и иные элементы создал застройщик в период постройки дома (в соответствии с проектом благоустройства), ТСЖ никаких работ по благоустройству не производило.
  После оформления новых границ земельных участков часть проезда от застройщика «ушла» к ООО «ГАМП». Проезд используется жителями для прохода и заезда во двор. Само ТСЖ, как управляющая домом организация, никак не пользуется проездом, служебного транспорта не имеет.
  Однако суды всех инстанций встали на сторону истца и обязали ТСЖ ремонтировать «чужой» проезд.

Прохождение дела по инстанциям:

• • Первая инстанция (Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области): отказал в иске.
  • Апелляция (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд) и кассация (Арбитражный суд Северо-Западного округа): удовлетворили иск частично, взыскав с ТСЖ 3 150 000 рублей.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Рассмотрев кассационную жалобу ТСЖ «Фортис», Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу о наличии существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и отменила все ранее принятые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

1. Нарушение правил доказывания по делам о неосновательном обогащении.

   — Правовая норма: Ст. 1102 ГК РФ, п. 2 ст. 1105 ГК РФ, а также правовые позиции, изложенные в Обзорах судебной практики ВС РФ (№ 2(2019) и № 1(2020)).
   — Суть нарушения: Суд первой инстанции необоснованно отказал в иске, сославшись на то, что истец не доказал использование участка именно ответчиком, хотя этот факт был установлен предыдущим судебным решением. В то же время, апелляция и кассация, удовлетворяя иск, не исследовали должным образом фактическую площадь использования и характер этого использования. Иск был заявлен исходя из площади 363,1 кв. м, в то время как доказательства (акт от 2 марта 2023 г.) подтверждали, что элементы благоустройства занимали лишь 44,61 кв. м.

2. Неправильное определение размера неосновательного обогащения.

   — Правовая норма: П. 3 ст. 424 ГК РФ (определение цены при сравнимых обстоятельствах), ст. 65 ЗК РФ (принцип платности землепользования).
   — Суть нарушения: Суд апелляционной инстанции взыскал сумму, рассчитанную исходя из рыночной стоимости арендной платы за земли коммерческого назначения. Однако ВС РФ указал, что суд не исследовал, мог ли истец в принципе использовать спорную часть участка (которая фактически является внутриквартальным проездом) в коммерческих целях и получать доход такого размера. Размер компенсации должен определяться исходя из вида фактического использования, а не гипотетического коммерческого потенциала.

3. Не учтен фактический характер использования земельного участка.

   — Правовая норма: Правила благоустройства территории Санкт-Петербурга, концепция сервитута (ст. 23 ЗК РФ).
   — Суть нарушения: Суды не учли, что спорная часть участка, примыкающая к МКД, не была огорожена и использовалась как внутриквартальный проезд для неограниченного круга лиц. Хотя это не освобождает ответчика от обязанности возместить пользование, оно кардинально влияет на оценку этого пользования. Использование в таких целях могло бы осуществляться на условиях сервитута (что установлено не было), а размер платы должен быть адекватен реальному характеру использования — обеспечению прохода и проезда, а не коммерческой аренде.

Выводы для правоприменительной практики

• При взыскании неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом суды должны тщательно устанавливать фактические обстоятельства: точный размер используемого имущества, характер и цели использования, реальную возможность извлечения дохода собственником.
• Расчет суммы неосновательного обогащения должен основываться на цене, сложившейся при сравнимых обстоятельствах для аналогичного вида использования (п. 3 ст. 424 ГК РФ), а не на абстрактной рыночной стоимости для принципиально иных целей.
• Наличие на земельном участке объекта (например, внутриквартального проезда), используемого для общедоступных целей, является существенным обстоятельством, влияющим на оценку размера компенсации за его использование.