Услуги по содержанию общего имущества подлежат оплате даже в отсутствии договора. Судебная практика

Содержание спора

ООО «Этна» (управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «УЭК ЕД-2» о взыскании:

• 602 896 руб. 98 коп. — задолженности за содержание инфраструктуры (ИОП) коттеджного посёлка (01.05.2022 – 30.06.2023);
• 162 423 руб. 76 коп. — неустойки (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Кассация 06.06.2025 г. отменила акты и отказал в иске.

Верховный суд РФ:

✓ отменил все три судебных акта;
✓ направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Ключевые правовые вопросы

1. Действительность договоров управления, заключённых «новым» правлением СНТ после признания ничтожным решения о его избрании.
2. Право управляющей организации требовать оплаты фактически оказанных услуг при отсутствии действующего договора (неосновательное обогащение, ст. 1102 ГК РФ).
3. Обязанность собственника участка участвовать в расходах на ИОП коттеджного посёлка независимо от факта членства в СНТ/ДНП (аналогия ст. 158 ЖК РФ и п. 2.7 Обзора ВС РФ от 02.07.2014).
4. Пределы преюдициального эффекта решений по другим делам (ст. 69 АПК РФ).
5. Достаточность простой электронной подписи при подаче кассационной жалобы в ВС РФ (Приказ Судебного департамента №252).

Позиция ВС РФ по существу спора

1. О недействительности договоров управления

Суд указал: признание ничтожным решения общего собрания о выборе нового правления не влечёт автоматическую недействительность сделок, совершённых таким органом (п. 1 ст. 174, п. 1 ст. 183 ГК РФ). При наличии «видимости полномочий» и добросовестности контрагента риск конфликта внутри товарищества не должен перекладываться на участников оборота. Следовательно, довод о «ненадлежащей управляющей компании» отклонён.

2. О праве на возмещение фактических затрат

Даже при отсутствии действующего договора лицо, реально обеспечивавшее содержание ИОП, вправе требовать «экономически обоснованной и разумной» платы со всех собственников, пользующихся результатами услуг (аналогия ст. 158 ЖК РФ; Постановление КС РФ №55-П от 28.12.2021).

Обязательные условия взыскания:
– доказанный факт оказания услуг;
– объективная необходимость этих услуг для содержания ИОП;
– экономическая обоснованность размера платы (!!!).

3. О преюдициальном эффекте

Решение по делу №А40-42292/2024 не установило факт неоказания услуг; суд там лишь констатировал недействительность договора. Следовательно, довод об «уже установленном отсутствии услуг» противоречит ст. 69 АПК РФ.

4. О форме подачи кассации

Поскольку жалоба направлена в виде «электронного образа» (отсканированный PDF), она может быть подписана простой электронной подписью (п. 2.2.5 Приказа №252). Требование усиленной квалифицированной ЭП применяется только к изначально электронным документам (п. 2.3.5). Ходатайство ответчика об оставлении жалобы без движения отклонено.

Практическое значение для участников рынка