Провисание потолка и гниение балок: суд объяснил, кто должен платить за ремонт общего имущества

Судебный акт — Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 6 июля 2026 г., дело № 88-11114/2026

Суть дела

Управляющая организация обратилась в суд с иском к собственникам квартиры о возмещении расходов на ремонт потолочного перекрытия.

Суды трёх инстанций — мировой судья, районный суд (апелляция) и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции — отказали в удовлетворении иска.

Что произошло

В марте 2022 года собственница квартиры обратилась в управляющую организацию с сообщением о провисании потолка в зале. В апреле 2022 года УК провела осмотр и установила, что для устранения причины провисания необходимо вскрыть утеплительный слой на чердаке. Однако фактически работы были выполнены только в июле 2024 года — и лишь после того, как в декабре 2023 года Управление муниципальной жилищной инспекции выдало предписание.

«18 декабря 2023 г. … проведён инспекционный визит… в ходе которого установлено, что в жилом помещении № потолочное перекрытие имеет прогиб в зале, имеется повреждение штукатурного слоя… При обследовании чердачного перекрытия над квартирой № выявлено, что деревянные балки находятся в неудовлетворительном состоянии (разрушение — гниение)».

Стоимость работ по замене аварийного перекрытия составила 198 853 руб., штукатурных работ по отделке потолка — 84 730 руб.

Управляющая компания дважды инициировала общие собрания собственников с предложением установить дополнительную плату за содержание жилья — 59,29 руб. за 1 кв. м — для компенсации понесённых расходов. В январе 2025 года собственники проголосовали против установления дополнительного размера платы.

Не добившись согласия собственников, УК пошла в суд, ссылаясь на пункт 4.2.13 договора управления, который предусматривает право требовать компенсацию расходов на текущий ремонт, выполненный по предписанию контролирующего органа, если решение общего собрания не было принято.

Позиция судов

Обязанность УК — содержать общее имущество за счёт платы по договору

Суды установили, что потолочное перекрытие и деревянные балки относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Согласно договору управления стоимость услуг и работ по содержанию и текущему ремонту установлена в размере 16,34 руб. за 1 кв. м. Задолженность по внесению этой платы у ответчиков отсутствовала.

«Установленные недостатки крыши отнесены к текущему ремонту, в связи с чем ремонт должен производиться на средства, имевшиеся на специальном счёте, реализуемые управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом».

Минимальный перечень работ уже включает ремонт перекрытий

Суд указал на Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290, которым утверждён Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Согласно пункту 4 этого перечня, к работам по содержанию перекрытий относятся:

• выявление прогибов, трещин и колебаний;
• выявление зыбкости перекрытия, наличия и величины трещин в штукатурном слое;
• проверка целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания;
• выявление поражения гнилью деревянных элементов;
• «при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ».

То есть ремонт перекрытий с гниением деревянных балок — это именно та работа, которую управляющая организация обязана выполнять в рамках минимального перечня, а не дополнительная услуга.

Стоимость работ «0 руб.» — не освобождает УК от обязанности

Управляющая компания ссылалась на то, что в перечне услуг и работ к договору стоимость работ по содержанию балок перекрытий составляет 0 руб. Суд апелляционной инстанции этот довод обоснованно отклонил:

«Данное обстоятельство не свидетельствует о наличии у управляющей организации препятствий для исполнения надлежащим образом и своевременно за счёт цены договора обязанности по осуществлению технического обслуживания многоквартирного дома… при том, что указанным перечнем предусмотрено 77 563,15 руб. на 1 кв. м в год на работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома по мере необходимости».

Вины собственников нет — значит, нет и оснований для взыскания

Суд установил, что собственники квартиры не причиняли ущерб общему имуществу. Гниение балок и провисание потолка произошли не по их вине. Пункт 4.2.7 договора, на который ссылалась УК, даёт право требовать возмещения только в случае причинения собственником ущерба общему имуществу — а этого в деле нет.

«Обстоятельства, позволяющие прийти к выводу, что прогиб потолочного перекрытия… разрушение — гниение деревянных балок произошло в результате действий/бездействия ответчиков, отсутствуют, соответственно, не усматривается оснований требовать от собственников помещения возмещения расходов управляющей организации… за счёт дополнительной оплаты, сверх установленной договором управления стоимости».

Просрочка УК — отягчающее обстоятельство

Суд обратил внимание, что собственница неоднократно обращалась в управляющую организацию начиная с марта 2022 года, но ремонт был проведён только через два года — после предписания жилищной инспекции. Это стало дополнительным аргументом против взыскания:

«Суду не представлено доказательств того, что управляющей организацией ООО “Ашситек”, несмотря на многочисленные обращения ответчика, своевременно проводился минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Нормы права, на которые опирались суды

Выводы

1. Ремонт перекрытий и деревянных балок чердака — обязанность управляющей компании в рамках минимального перечня работ, оплачиваемая из действующего тарифа по договору управления. Это не капитальный ремонт и не дополнительная услуга.
2. Отказ собственников от увеличения тарифа не даёт управляющей организации права взыскивать расходы через суд — особенно если ремонт был нужен из-за естественного износа конструкций, а не из-за действий собственников.
3. Нулевая стоимость отдельных работ в перечне к договору не освобождает УК от обязанности их выполнять. Суды исходят из того, что общая стоимость договора уже включает средства на содержание несущих конструкций «по мере необходимости».
4. Просрочка УК усугубляет её позицию. Когда собственники сообщают о проблеме, а управляющая организация реагирует только после предписания инспекции — это доказывает ненадлежащее исполнение обязательств, а не повод для дополнительных сборов.
5. Пункт договора о праве требовать компенсацию за непринятое собранием решение не работает, если ущерб общему имуществу причинён не собственником, а возник в результате естественного износа.