Управляющие организации не обязаны заключать договор на услуги ЖКХ с арендатором

В Санкт-Петербурге, как и во многих других регионах, при передаче государственных нежилых помещений в аренду уполномоченные органы (в Санкт-Петербурге – Комитет имущественных отношений, КИО) в договоре аренды прописывают обязательное условие о заключении арендатором договора с управляющей организацией на оплату жилищно-коммунальных услуг. При этом заранее никто (арендодатель или арендатор) не запрашивает у управляющей организации предварительного согласия на заключение подобного договора.

Считаем заключение договора на содержание общедомового имущества с арендатором не соответствующим законодательству по следующим основаниям.

По смыслу положений ст. 210, ст. 249  ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 153, п. 2 ч. 1 и ч. 4 ст. 154, ст. 155 ЖК РФ, Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» следует, что с момента возникновения права собственности на помещение его собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан вносить плату за жилищные и коммунальные услуги. Такая обязанность возникает непосредственно в силу закона, вне зависимости от заключения какого-либо договора с управляющей организацией.

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за услуги ЖКХ перед оказывающим их третьим лицом.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем жилищных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая или ресурсоснабжающая организация не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей или ресурсоснабжающей организацией обязанность по оплате услуг ЖКХ лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Управляющие организации обязаны заключать договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме только с собственниками в силу жилищного законодательства, но не с арендаторами.

Судебная практика поддерживает данную позицию, например:

— Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), вопрос N 5:

— определения Верховного Суда РФ от 16.01.2020 N 310-ЭС19-25253 по делу N А643222/2018, от 31.01.2019 N 306-ЭС18-23988 по делу N А57-6841/2017, от 14.12.2018 N 307- ЭС18-20174 по делу N А42-8702/2017).

— постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.03.2014 N 17462/13, от 12.04.2011 N 16646/10.

Коммунальные услуги для нежилых помещений предоставляются непосредственно ресурсоснабжающими организациями, минуя управляющие организации.

При этом арендатор вправе (по согласованию с арендодателем) оплачивать за арендодателя услуги ЖКХ, то есть быть плательщиком в рамках договора, заключенного между собственником (арендодателем) помещения и управляющей организацией.

Государственный или муниципальный собственник помещения в многоквартирном доме всегда имеет финансовое обеспечение для оплаты услуг ЖКХ (в отличии от арендатора), его местонахождение известно, что позволяет при необходимости взыскать задолженность по оплате в судебном порядке.

На забываем, что государственный собственник не обладает какими-то «особенными» или «исключительными» правами по сравнению с другими жителями в доме. Права и обязанности у всех собственников в доме одинаковы, как у граждан, так и у юридических лиц и органов власти.

С учетом вышеуказанного рекомендуем управляющим организациям/ТСЖ/ЖСК не заключать с арендатором договор на содержание общедомового имущества, и по возможности расторгнуть уже действующие договоры. При этом с арендатором можно (при наличии оснований) заключить иные договоры, например, на использование общего имущества для размещения рекламы, вывески, кондиционеров, видеокамер и т.п.