Ремонт отделки квартир при капитальном ремонте — судебная практика

Введение

Собственники жилых помещений часто сталкиваются с повреждениями внутренней отделки во время замены общедомовых инженерных систем. Третий кассационный суда общей юрисдикции (определение от 17 декабря 2025 г. по делу № 88-12345/2025) указал, что собственник не вправе требовать компенсации, если повреждения возникли из-за отсутствия доступа к общему имуществу.

Фактические обстоятельства дела

Собственник квартиры обратилась в суд с иском о взыскании солидарно с ответчиков 281 970 рублей в счет возмещения ущерба квартире, а также судебных расходов.

Повреждения отделки стен и подвесного потолка были обнаружены в сентябре 2021 г. после проведения капремонта системы отопления подрядчиком по договору с региональным оператором НО «Фонд капитального ремонта МКД Ленинградской области».

Истец подписала акт допуска на работы и акт приемки, отказавшись от заделки отверстий в потолке, образовавшихся в местах доступа к стоякам.

Судебное разбирательство

Первая инстанция: Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 июня 2023 г. № 2-251/2023

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично. Основываясь на заключении судебной экспертизы, суд установил, что повреждения образовались именно от работ по замене труб отопления. Экспертиза подтвердила, что ремонт требует полной замены подвесных потолков и полов в затронутых помещениях. Подрядчик не обеспечил сохранность имущества, региональный оператор несет ответственность за выбранного подрядчика.

Суд взыскал с регионального оператора (Фонда) 281 970 рублей ущерба, 12 200 рублей на оценку, судебные расходы и судебную экспертизу. В иске к подрядчику отказал.

Основания: статьи 15, 1064 ГК РФ (общий деликт), части 2 и 6 статьи 182, часть 5 статьи 178, часть 1 статьи 188 ЖК РФ, а также пункт 11–12 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Апелляционная инстанция: Определение Ленинградского областного суда от 13 ноября 2024 г.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске.
Основной вывод: повреждения причинены правомерными действиями подрядчика, так как собственник не обеспечил доступ к месту прохождения стояков. Узлы стояков были скрыты подвесными потолками и зацементированы плиткой, что сделало невозможной замену труб без локальных повреждений.
Суд сослался на пункт 3 статьи 1064 ГК РФ (возмещение вреда от правомерных действий только в случаях, предусмотренных законом), а также пункт 2 статьи 22 Областного закона Ленинградской области от 29 ноября 2013 г. № 82-оз «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (собственники обеспечивают беспрепятственный доступ к общему имуществу).
Отсутствие вины подрядчика и обеспечение доступа являются ключевыми. Замена труб большего диаметра не повлияла, так как повреждения неизбежны из-за конструкции. Суд отметил, что финансирование капремонта из взносов собственников включает только общее имущество, а не косметический ремонт личного имущества. Отказ истца в заделке отверстий при приемке — фактор в пользу ответчиков.

Кассационная инстанция: Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 04.06.2025

Кассационный суд подтвердил определение апелляции. Нарушений норм права не найдено. Выводы соответствуют обстоятельствам: работы нельзя было выполнить без повреждений из-за скрытых конструкций. Переоценка доказательств кассацией невозможна. Согласие с мнением, что отсутствие доступа к трубам возлагает вину на собственника.

Основные выводы и ссылки на законодательство

Ключевое заключение суда: возможность возмещения ущерба от капитального ремонта зависит от обязанности собственников обеспечивать доступ к общему имуществу. Если отсутствие доступа (например, декоративная отделка) делает повреждения неизбежными, подрядчик освобождается от вины.

• Обязанность собственника: Пункт 2 статьи 22 Областного закона ЛО № 82-оз предписывает владельцам помещений обеспечивать доступ регионального оператора и подрядчиков к общему имуществу. ЖК РФ (статьи 182, 178, 188) регулирует капремонт общего имущества, но не возлагает ответственность за повреждения личного имущества при соблюдении доступа.

• Вина и правомерные действия: Статья 1064 ГК РФ (пункт 3) — вред от правомерных действий возмещается только законом. Без вины подрядчика (из-за преграждения доступа подвесными потолками/плиткой) объективно невозможно выполнить работы без повреждений.

• Финансирование капремонта: Взносы собственников на капитальный ремонт (ЖК РФ, глава 15) предназначены для общего имущества, а не для косметического ремонта индивидуальных помещений. Раздельное финансирование — ключевое (постановление Пленума ВС № 25).

• Оценка доказательств: Заключение экспертизы не отвергнуто, но интерпретировано с учетом конструктивных особенностей. Суды подчеркнули, что повреждения — неизбежный побочный эффект работ, а не халатность.

Заключение

Судебное решение подчеркивает баланс интересов: права собственников на сохранность имущества и необходимость капремонта общего имущества. Собственники обязаны не препятствовать доступу к инженерным сетям (не зашивать отверстия декоративными конструкциями), иначе рискуют нести расходы на ремонт самостоятельно. При планировании отделки помещений в местах прохождения коммуникаций следует учитывать будущие ремонты!