Защитили нашего клиента по спору об аренде — разбор решения Арбитражного суда

Суть спора по делу №А56-25964/2025

19 января 2026 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал индивидуальному предпринимателю  в требованиях о взыскании более 700 000 рублей с арендодателя. Сумма включала штрафы, убытки, упущенную выгоду, расходы на сайт и рекламу, а также возврат обеспечительного платежа. Причина — недостаток доказательств.

Истец утверждал, что ремонтные работы в смежных помещениях (17–18 февраля 2025 г.), сопровождавшиеся шумом и пылью, сделали невозможным ведение логопедического центра для детей. На этом основании она заявила о прекращении исполнения договора аренды, освободила помещение и потребовала компенсации.

Почему суд отказал в удовлетворении иска

✅ 1. Ремонт не равен нарушению договора

Суд отметил, что ремонт проводился в смежных, а не в арендованных помещениях. Пыль и шум — неприятны, но не делают помещение непригодным для использования по назначению, как того требует п. 6.6.2 договора для одностороннего расторжения.

«Суд принимает во внимание, что ремонт длился два дня, а доказательств невозможности уборки пыли в материалах дела отсутствуют» — [Решение, п. 5].

✅ 2. Нет доказательств внесения платежей

Истец требовала вернуть обеспечительный платеж (55 295 руб.) и неиспользованную арендную плату (37 500 руб.), но не представила квитанций, платежек или актов подтверждения оплаты.

«В материалах дела отсутствуют доказательства внесения истцом платежей по Договору» — [Решение, п. 6].

✅ 3. Убытки не доказаны

Требования о компенсации:

• 203 000 руб. — на сайт;
• 46 599 руб. — на рекламу в Яндексе;
• 101 800 руб. — упущенная выгода;

были отклонены, поскольку истец не доказала причинно-следственную связь между действиями арендодателя и этими расходами.

«Истец не представил доказательств того, что ответчик является лицом, в результате действий которого у истца возникли убытки» — [Решение, п. 7].

✅ 4. Улучшения без согласия — не подлежат возмещению

Затраты на ремонт помещения (336 179 руб.) также отклонены: договор запрещал перепланировки без письменного согласия арендодателя (п. 4.7), а значит, возмещение невозможно (ст. 623 ГК РФ).

✅ 5. Одностороннее расторжение — не по правилам

Истец заявила о прекращении договора, не соблюдая 60-дневную предупредительную форму (п. 6.7 договора). Даже если бы нарушения были, формальный порядок расторжения не был выполнен.

Выводы для предпринимателей

1. Ремонт в соседних помещениях — не основание для расторжения договора, если ваше помещение функционирует.
2. Всегда сохраняйте квитанции об оплате аренды и обеспечительного платежа — без них вы не сможете требовать возврата.
3. Убытки требуют доказательств: чеки, договоры, расчеты, акты, связь с действиями ответчика.
4. Не нарушайте форму расторжения — даже если вы правы, нарушение процедуры — повод для отказа в суде.
5. Никакие улучшения без согласия арендодателя — иначе вы их оплатите впустую.

Ссылки на источник

• Полный текст решения:  Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело № А56-25964/2025 (доступен в системе КАД)
• Статья 450 ГК РФ — расторжение договора по решению суда
• Статья 623 ГК РФ — улучшения арендованного имущества
• Постановление Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 — доказывание убытков