Фасад МКД: кто обязан демонтировать незаконное оборудование?

Судебный акт — Второй кассационный суд общей юрисдикции, определение от 21.07.2026 дело № 88–20741/2026.

Фабула дела

Собственник помещения в многоквартирном доме 1914 года постройки обратился в суд с исковым требованием о возложении на управляющую организацию — ГБУ «Жилищник» — обязанности по демонтажу вентиляционных коробов и инженерных коммуникаций, размещённых на фасаде многоквартирного дома.

В обоснование требований истцом представлено заключение инженера-эксперта, согласно которому расположение инженерных коммуникаций на фасаде многоквартирного дома нарушает требования нормативной документации.

Выводы судов

1. Управляющая организация не является надлежащим ответчиком по требованию о демонтаже оборудования, установленного третьими лицами

Судами установлено, что спорное оборудование размещено на фасаде третьими лицами на основании решения общего собрания собственников помещений. Указанное решение впоследствии признано недействительным решением районного суда.

Из материалов дела не усматривается, что спорное имущество установлено управляющей организацией либо принадлежит ей на праве собственности или ином законном основании. В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на управляющую организацию обязанности по демонтажу оборудования, принадлежащего другим лицам.

«Из материалов дела не усматривается, что спорное имущество, расположенное на фасаде многоквартирного дома, установлено ГБУ „Жилищник» либо принадлежит последнему. Напротив, из материалов дела следует, что указанное имущество установлено третьими лицами. Следовательно, обязанность по устранению выявленных нарушений должны нести лица, непосредственно их совершившие».

2. Признание недействительным решения общего собрания собственников не изменяет состав надлежащего ответчика

То обстоятельство, что решение общего собрания собственников о передаче общего имущества в пользование третьим лицам признано недействительным, не может служить основанием для возложения обязанности по демонтажу на управляющую организацию. Правовые последствия недействительности решения общего собрания затрагивают правоотношения между собственниками помещений и лицами, использующими общее имущество, и не порождают дополнительных обязанностей у управляющей организации.

3. Управляющая организация не вправе самостоятельно демонтировать имущество третьих лиц

Судами обоснованно учтено, что управляющая организация без согласия собственников имущества либо судебного акта не наделена полномочиями по демонтажу оборудования, ей не принадлежащего. Договор управления многоквартирным домом не предоставляет управляющей организации права на самостоятельное распоряжение имуществом, размещённым на общем имуществе дома третьими лицами.

«Поскольку управляющая компания не является ни собственником спорного имущества, расположенного на фасаде многоквартирного дома, ни лицом, имеющим право владеть и пользоваться данным имуществом, правовые основания для возложения на неё обязанности по существу по демонтажу спорного оборудования отсутствуют».

Применённые нормы материального и процессуального права

Правовая позиция судов

Наличие или отсутствие согласия собственников жилых помещений на использование общего имущества третьими лицами относится к гражданско-правовым отношениям собственников и указанных третьих лиц, использующих общее имущество в своих интересах. Управляющая организация не является стороной указанных правоотношений.

Несмотря на наличие договора управления многоквартирным домом, управляющая организация не может нести ответственность за нарушения, допущенные иными лицами, на которых возложена самостоятельная обязанность по соблюдению требований жилищного законодательства.

«ГБУ „Жилищник» не может нести ответственность за нарушения, допущенные иными лицами, на которых возложена самостоятельная обязанность по соблюдению требований жилищного законодательства, и, несмотря на наличие договора управления многоквартирным домом, не является лицом, на которое может быть возложена обязанность устранения выявленного нарушения — демонтировать инженерные коммуникации на фасаде многоквартирного дома».

Практические выводы

1. Определение надлежащего ответчика. При предъявлении иска о демонтаже оборудования, размещённого на общем имуществе МКД, надлежащим ответчиком является лицо, установившее и (или) использующее данное оборудование, а не управляющая организация, если последняя не является собственником либо владельцем спорного имущества.
2. Последствия недействительности решения ОСС. Признание недействительным решения общего собрания собственников о передаче общего имущества в пользование третьим лицам не освобождает истца от необходимости определения надлежащего ответчика. Требования о демонтаже должны быть адресованы лицам, фактически использующим имущество.
3. Пределы полномочий управляющей организации. Договор управления не наделяет управляющую организацию правом на демонтаж имущества, ей не принадлежащего. Для принудительного демонтажа требуется соответствующее судебное решение, вынесенное в отношении надлежащего ответчика.
4. Адресность ответственности. Ответственность за нарушение требований нормативной документации при размещении инженерных коммуникаций на фасаде МКД несёт лицо, допустившее нарушение. Управляющая организация отвечает лишь за надлежащее содержание общего имущества в рамках обязанностей, предусмотренных договором управления и Законом.

Примечание

1. Не хочется предполагать, что такое «положительное» решение для управляющей компании связано с ее наименованием — ГБУ «Жилищник».
2. По схожему делу (г. Саратов) суд указал, что УК обязана контролировать использование фасада и обязана обратиться в суд с иском к собственникам-нарушителям.
   Цитата: «Однако вывод суда апелляционной инстанции о том, что кондиционеры не относятся к общему имуществу, сам по себе не освобождает управляющую организацию от обязанности по контролю за использованием фасада многоквартирного дома, который является общим имуществом, и принятию мер по пресечению нарушений, связанных с размещением на фасаде кондиционеров.»
   По Санкт-Петербургу суд также признал вину УК в размещении посторонних конструкций на фасаде.
   Получается противоречивая судебная практика.