Рекомендации по проведению общего собрания собственников

Общее собрание собственников является высшим органом управления в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.», ч. 1 ст. 45 ЖК РФ.

В реальности ежегодные собрания собственников в домах под управлением ТСЖ/ЖСК почти не проводятся, так как все оперативные вопросы управления решаются ежегодными общими собраниями членов ТСЖ/ЖСК. Так же у собрания собственников нет «ежегодных» вопросов, кроме как «принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме» (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Однако этот вопрос фактически дублирует по своему смыслу вопрос собрания членов ТСЖ «утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Однако к полномочиям собрания собственников отнесены основополагающие вопросы, связанные с управлением и содержанием общего имущества, без утверждения которых текущая деятельность ТСЖ/ЖСК всегда будет под угрозой в случае пристальных проверок надзорных органов. К таким вопросам следует отнести:
— порядок использования общедомового имущества (аренда);
— утверждение перечня работ и услуг по содержанию общедомового имущества;
— порядок проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме и благоустройства придомового земельного участка;
— распределение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (на общедомовые нужды);
— вопросы капитального ремонта, способа формирования фонда капитального ремонта.

В Санкт-Петербурге среди наших клиентов уже есть факты наличия предписаний Жилищной инспекции в части отсутствия у ТСЖ/ЖСК утвержденного перечня работ и услуг по содержанию общедомового имущества с последующим привлечением организации к административной ответственности.

Единственный «ежегодный» вопрос по текущему ремонту можно передать по решению общего собрания собственников для утверждения общему собранию членов ТСЖ/ЖСК, как высшего органа управления организации, осуществляющей содержание дома.

На основании вышеизложенного рекомендуем Вам провести разовое собрание собственников по всем необходимым и возможным вопросам, чтобы застраховать ТСЖ/ЖСК от любых неожиданностей. В дальнейшем повторное собрание будет нужно только при проведении капитального ремонта или каких-то иных срочных ситуациях, которые в настоящее время невозможно предугадать.

Напоминаем Вам, что отменить решение собрания возможно только в судебном порядке (при отсутствии явных признаков ничтожности принятых решений). Ни органы Жилищного надзора, ни Прокуратура своими документами отменить, изменить решения собрания не могут.

Повестка общего собрания собственников помещений.

1. Выборы председателя и секретаря собрания.
2. Выборы членов счетной комиссии собрания.
3. Принятие решения о порядке проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме и благоустройства придомового земельного участка.
4. Утверждение типового договора о содержании и ремонте общего имущества и предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений, не являющихся членами Управляющей организации, с учетом предложений Управляющей организации.
5. Утверждение перечня услуг и работ по содержанию общедомового имущества, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования.
6. Принятие решения о порядке пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (сдача в аренду части общедомового имущества).
7. Принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме    договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (заключение прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов), определение даты заключения указанных договоров.
8. Принятие решения о проведении работ по капитальному ремонту общедомового имущества (замена, ремонт лифтового оборудования, ремонт лифтовой шахты).
9. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта.
10. Принятие решения о заключении договора специального депозита с целью размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете товарищества.
11. Принятие решения о включении в состав общедомового имущества систем видеонаблюдения и контроля доступа (домофон).
12. Определение способа уведомления собственников помещений о проведении общих собраний и о результатах таких собраний.
13. Определение места хранения копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений таких собственников и сопутствующих документов.
14. Определение срока хранения копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений таких собственников и сопутствующих документов.
15. Принятие решения о распределении объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (на общедомовые нужды).
16. Принятие решения о порядке распределения в межотопительный период объемов потребленных коммунальных ресурсов (тепловая энергия в виде горячей воды).
17. Утверждение дополнительных мер по взысканию задолженности с должников за жилищно-коммунальные услуги.
18. Утверждение порядка проведения «шумных» строительных работ.
19. Обеспечение собственниками помещений обязательных требований пожарной безопасности и Жилищного законодательства (в местах общего пользования).
20. Утверждение Положения о Резервном фонде многоквартирного дома Санкт-Петербург, Приморский проспект, д. 59 и размера целевых взносов в фонд.
21. Принятие решения о необходимости ревизии наличия заключенных договоров на размещение сетей Интернет в многоквартирном доме и сроках демонтажа оборудования при отсутствии договоров на использование общего имущества.
22. Принятие решения о регистрации общедолевой собственности на придомовой земельный участок и выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу регистрации общедолевой собственности на земельный участок.
23. Утверждение размера разового целевого взноса на возмещение управляющей организации внеплановых расходов.
24. Принятие решения о разработке в 2020 г. проектно-сметной документации на капитальный ремонт общедомового имущества.
25. Принятие решения о переносе срока капитального ремонта.
26. Принятие решения о прекращении управления МКД управляющей компанией ООО «Управляющая компания «Содружество Регион» (далее – УК) и расторжение с ней договор управления.
27. Выбор нового способа управления многоквартирным домом.
28. Создание товарищества собственников жилья (ст. 136 ЖК, 50 % голосов собственников)
29. Утверждение Устава товарищества собственников жилья (ст. 135 ЖК, 50 % голосов собственников)
30. Выборы правления Товарищества.
31. Выборы ревизионной комиссии Товарищества.
32. Утверждение сметы доходов и расходов Товарищества.
33. Выборы лица, уполномоченного на представление интересов собственников при создании Товарищества.
34. Определение размера целевого взноса на создание Товарищества.
35. Утверждение условий и заключение Договора управления.
36. Принятие решения о размере платы за содержание жилого помещения с учетом предложений управляющей организации.
37. Утверждение отчета управляющей компании о деятельности по содержанию общедомового имущества за 2019 г.
38. Утверждение порядка проведения текущего ремонта и благоустройства придомового земельного участка.
39. Принятие решения о размещении на фасаде здания системы видеонаблюдения в рамках городской программы «Безопасный город»
40. Принятие решения о порядке устройства пандусов и подобных устройств для маломобильных групп населения.
41. Утверждение порядка изменения и использования фасада для размещения дополнительного оборудования.
42. Принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;

Согласно ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ, начало вопроса повестки дня должно выглядеть следующим образом: «Принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме следующих договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями…».  нецентрализованной системой горячего водоснабжения.
1. Энергоснабжения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по энергоснабжению и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД.  
2. Холодного водоснабжения и водоотведения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению, и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД, также в целях горячего водоснабжения в МКД и водоотведения».