Суд «отнял» квартиру за нарушения прав соседей. Редкое судебное решение

В судебной практике Российской Федерации продолжает развиваться подход к защите интересов жильцов многоквартирных домов. Недавнее решение суда по делу в Казани демонстрирует, как систематические нарушения санитарно-гигиенических норм и прав соседей могут привести к принудительной продаже жилого помещения (Советский районный суд г. Казани, решение от 9 сентября 2025 года, дело №2-4973/2025).

Обстоятельства дела

Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани, муниципальное казённое учреждение «Администрация Советского района ИКМО г. Казани»  обратились в суд с иском к собственнику жилого помещения. Иск касался прекращения права собственности на квартиру в связи с использованием жилья не по назначению и систематическими нарушениями прав и интересов соседей. Истцы указали на следующие основания:

• Собственник систематически нарушает правила проживания, создаёт аварийные ситуации для других жилых помещений;
• Из его квартиры происходят затопления соседних квартир;
• Обнаружен запах газа из квартиры ответчика;
• В помещении содержится притон для лиц, употребляющих алкоголь и наркотические средства, что создаёт антисанитарную обстановку в подъезде, причиняет беспокойство и угрожает жизни и здоровью соседей;
• Бесхозяйственное обращение с жильём, приводящее к необходимости перекрытия стояков водоснабжения для всего подъезда.

На основе этих фактов истцы попросили прекратить право собственности на квартиру, продать её с публичных торгов с выплатой вырученных средств (за вычетом расходов), обязать освободить помещение и взыскать 5 000 рублей за каждый день просрочки освобождения.

Предупреждения администрации

Истцы ранее направили собственнику письма и предписания

• Первое:  о недопущении нарушений.
• Второе: с требованием устранить нарушения и предупреждением о возможной продаже с торгов.
• Третье: повторное предупреждение.

Несмотря на это, нарушения продолжились.

Доказательства и материалы дела

Суд исследовал широкий спектр доказательств, подтверждающих нарушения. Среди них:

• Жалобы и обращения соседей: На протяжении около четырёх лет более 30 обращений направлялись в различные органы, включая Аппарат Президента Республики Татарстан, прокуратуру, ООО УК «ЖКХ Гвардейская», МВД, Управление МВД России по г. Казани и другие. Жалобы касались: употребления наркотиков, организации притона, шума (грохот, вой, крики ночью), поломок общедомового имущества, присутствия маргинальных личностей в подъезде, затоплений и появления собственника в алкогольном или наркотическом опьянении.

• Акты о затоплениях: Три акта о затоплениях из квартиры, а также данные от управляющей компании о 28 заявках на этот счёт. В результате затоплений компания была вынуждена отключать водоснабжение в стояке на 10 квартир, поскольку собственник не предоставлял доступ в свою квартиру.

• Сообщения о запахе газа: Согласно ответу ООО «Газпром трансгаз Казань», жители дома обращались по поводу запаха газа. В связи с нарушениями правил пользования газовыми приборами квартира была отключена от газоснабжения путём установки заглушек.

• Акт осмотра квартиры: установлено бесхозяйственное содержание: оборваны обои, отсутствуют плинтуса, разбито окно на кухне, отсутствует смывной бачок унитаза, ржавчина на трубах, отключены вода и газ, антисанитарные условия (затхлый запах, запах мочи, плесень, паутина, мусор на полу, незапертая дверь).

• Другие материалы: Фотографии квартиры, видеозаписи репортажей (включая сюжет об обнаружении трупа в квартире), рапорты полиции о привлечении ответчика к административной ответственности за нарушение тишины.

Соседи, привлечённые как третьи лица, в судебных заседаниях поддержали иск, подтвердив свои жалобы.

Судебный процесс и извещение

Ответчик неоднократно извещался о судебных заседаниях по адресу регистрации, но конверты возвращались неврученными из-за истечения срока хранения. Суд применил нормы статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено (например, уклонение от получения в отделении связи). Дополнительно извещение было размещено на двери квартиры по поручению суда сотрудниками УК.
Учитывая, что от собственника поступали заявления и ходатайства, суд решился на заочное производство по главе 22 ГПК РФ.

Нормативная база

Суд опирался на ключевые положения законодательства:

• Конституция РФ: Право собственности охраняется (ст. 35), но может быть ограничено для защиты прав других лиц (ст. 55 ч. 3). Право на жилище (ст. 40) не абсолютное.
• Гражданский кодекс РФ: Неприкосновенность собственности (ст. 1 п. 1), злоупотребление правом недопустимо (ст. 10). Статья 287.4 ГК РФ запрещает использование помещения способами, нарушающими права соседей. Пункт 1 ст. 287.7 ГК РФ: при систематических нарушениях суд может принять решение о продаже с торгов после предупреждения.
• Жилищный кодекс РФ: Жилое помещение предназначено для проживания (ст. 17 ч. 1), пользование осуществляется с соблюдением прав соседей (ст. 17 ч. 4). Собственник обязан использовать помещение по назначению, обеспечивать сохранность и соблюдать права соседей (ст. 30 ч. 4).
• Постановления Пленума ВС РФ: №25 от 23.06.2015 (о применении ст. 165.1 ГК), №14 от 02.07.2009 (о жилищном законодательстве), №7 от 24.03.2016 (о судебной неустойке).

Выводы суда

• Ограничение собственности должно быть пропорциональным и обоснованным.
• Собственник систематически нарушает права соседей, использует квартиру не по назначению (притон для употребления наркотиков и алкоголя), бесхозяйно содержит помещение, создаёт аварийные ситуации (затопления, угроза газа) и игнорирует предупреждения.
• Нарушения подтверждены доказательствами, нарушают баланс прав в многоквартирном доме.
• Применяется механизм ст. 287.7 ГК РФ: прекращение права собственности, продажа с торгов, выплата средств после вычета расходов.

Решение суда

• Прекратить право собственности
• Продать с публичных торгов жилое помещение
• Обязать освободить квартиру в 45 дней (с момента выплаты средств)
• Неустойка: не 5 000 руб./день, как просили истцы, а 1 000 руб./день со второго дня просрочки, в связи с требованиями справедливости и соразмерности (ст. 308.3 ГК, п. 28-32 Постановления Пленума ВС №7).
• Взыскать госпошлину: 20 000 руб. в бюджет (ст. 103 ГПК).

Значение решения

Очень редкое решение суда с изъятием квартиры из собственности.
В тексте решения не указывается, но толчком к подаче иска послужило представление прокуратуры в адрес местной администрации. Почему прокуратура сама не подала иск (имела все полномочия) — можно только предполагать.

Жители более 4 лет обращались во все органы, не получая должной реакции. И наконец им повезло, можно порадоваться.

Но таких «хулиганов» по стране — тысячи. При этом местные власти почти не обращаются с подобными исками, а сами жители не могут требовать продажу квартиры с торгов. И соседи остаются в заложниках у «хулигана» и бездействующих властей.

Теперь есть реальный судебный пример, который, мы надеемся, заставит органы власти реагировать оперативнее (не ждать 4 года).

Полный текст решения —  на сайте суда.

Фото и ссылка на видео — Телеканал НТВ.