О порядке и условиях перехода земельного участка в общую собственность. Позиция Минстроя

Минстрой РФ письмом от 25.11.2025 № 72539-ДН/04 разъяснил свою позицию «О порядке и условиях перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который расположен на данном участке»

Дата публикации: 22 января 2026 г.
Категория: ЖКХ, права собственников, земельные участки

✅ Кратко: главное, что нужно знать

🔹 Земля под вашим домом НЕ переходит к собственникам автоматически.
🔹 Её образование — обязанность муниципалитета или региона.
🔹 Любой собственник квартиры может подать заявление — и это законно.
🔹 Пока участок не оформлен — земля в собственности города/области.
🔹 Вы можете пользоваться землёй, но не продавать, сдавать или застраивать её — пока не будет кадастрового учёта.
🔹 Письмо Минстроя — это разъяснение, а не закон. Но оно подтверждает правильное толкование ЖК РФ.

📜 Что говорит закон? Основные положения

Статья 16 Вводного закона № 189-ФЗ

Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

➤ Часть 3: Право собственника инициировать образование участка

«В случае, если земельный участок… не образован до введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.), любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы власти с заявлением об образовании земельного участка».

✅ Вывод:
Вам не нужно ждать инициативы ТСЖ или управляющей компании. Даже один собственник может подать заявление — и это законное основание для начала процедуры.

➤ Часть 4: Обязанность органов власти

_«Образование земельного участка — обязанность органов местного самоуправления или региональных властей. Они обязаны:

• утвердить схему межевания,
• подготовить межевой план,
• подать заявление на кадастровый учёт,
• устранить причины приостановки учёта»._

❗ Важно:
Кадастровый инженер, выполнивший работы, может подать заявление о кадастровом учёте без доверенности от администрации — это прямо прописано в законе.

➤ Часть 5: Переход в долевую собственность

«После образования земельного участка и его постановки на кадастровый учёт — он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме».

✅ Это происходит автоматически.
Нет необходимости собирать общее собрание — право возникает по факту кадастрового учёта.

🏛️ Кто владеет землёй, пока участок не оформлен?

➤ Правовая позиция Верховного Суда РФ

Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (п. 67)

📌 Ссылка на ЖК РФ:
Статья 36 ЖК РФ — определяет, что земля под МКД является общим имуществом, но только после образования участка.

🛠️ Что делать собственникам? Пошаговая инструкция

✅ Шаг 1: Проверьте статус земельного участка

Перейдите на официальный сайт Росреестра:
🔗 https://pkk5.rosreestr.ru

• Введите адрес вашего дома.
• Посмотрите:
  • Есть ли кадастровый номер?
  • Кто указан как собственник?
    • Если «Российская Федерация» или «Муниципальное образование» → участок не передан в долевую собственность.
    • Если «нет данных» → участок не образован.

✅ Шаг 2: Подайте заявление в администрацию

Составьте письменное заявление (образец ниже) и отправьте в администрацию района/города — лично, через МФЦ или онлайн (если есть портал госуслуг).

📄 Образец заявления:

В [название администрации]
От: [ФИО, адрес квартиры, телефон, email]

Заявление

Прошу образовать земельный участок под многоквартирным домом по адресу:
[полный адрес дома]

На основании части 3 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Прошу обеспечить:

• утверждение схемы межевания,
• подготовку межевого плана,
• подачу заявления на кадастровый учёт.

Приложения:

1. Копия свидетельства о праве собственности на квартиру (или выписка из ЕГРН)
2. Выписка из ЕГРН по дому
3. Схема расположения дома на земле (можно от руки)

Дата, подпись, ФИО

✉️ Отправляйте с уведомлением о вручении — это важно для доказательств в суде.

✅ Шаг 3: Контролируйте сроки и действия

• По закону, органы обязаны рассмотреть заявление в течение 30 дней.
• Запросите выписку из реестра обращений.
• Если ответа нет — подайте жалобу в прокуратуру или в суд.
• Суды в 95% случаев встают на сторону собственников.

💡 Важно:
Межевание и кадастровые работы — за счёт бюджета. Вы не обязаны платить за них.

❓ Часто задаваемые вопросы (FAQ)

📚 Источники и ссылки на законы

1. Федеральный закон № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие ЖК РФ» — ст. 16
2. Жилищный кодекс РФ, ст. 36 — общее имущество и земля
3. Постановление Пленума ВС РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 — п. 67
4. Письмо Минстроя РФ № 72539-ДН/04 от 25.11.2025 — официальный документ на сайте Минстроя
5. Росреестр — Публичная кадастровая карта — проверка статуса участка
6. Постановление КС РФ № 15-П от 18.05.2016 — право собственности на землю возникает автоматически