Новые требования к капитальному ремонту МКД: договор, технический заказчик, строительный контроль

1. Договор строительного подряда
2. Технический заказчик
3. Строительный контроль
4. Рекомендации

В 2024 году изменены отдельные требования к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (МКД).

1. Капитальный ремонт выполняется только на основании договора строительного подряда, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО) в строительной сфере (ч. 7 ст. 166 ЖК РФ).
Обязательные условия договора строительного подряда (п.2 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ):
— порядок проведения строительного контроля;
— гарантийный срок не менее пяти лет;
— обязательства по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.

2. Технический заказчик от лица собственников помещений: подготавливает задание для инженерных изысканий (при необходимости), утверждает проектную документацию, подписывает сопутствующие документы, следит за ходом строительных работ (п. 22 ст. 1 ГрК РФ, п. 3.7 «ГОСТ Р 56193-2024. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).
Если стоимость работ по договору больше  десяти миллионов рублей, то технический заказчик должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 17, 22 ст. 1 ГрК РФ). Вряд ли для ТСЖ и ЖСК это необходимо.
Если стоимость капитального ремонта менее десяти миллионов рублей, то в качестве технического заказчика может выступать управляющая организация, ТСЖ, ЖСК (п. 22 ст. 1, ч.2.1 ст. 52 ГрК РФ).

3. Строительный контроль – проверка выполняемых работ при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте на соответствие проекту, обязательным требованиям и нормам (ч. 9 ст. 166 ЖК РФ, ч. 1 ст. 53 ГрК РФ).
Строительный контроль проводится (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ) :
— подрядной организацией, выполняющей капитальный ремонт;
— техническим заказчиком, управляющей организацией — самостоятельно или с привлечением специалистов.
Средства Фонда капитального ремонта используются для оплаты услуг строительного контроля (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ) только по решению собрания собственников. Нет такого решения — банк откажет в переводе денежных средств со спецсчета «наемному» технадзору!
Если строительный контроль производится самостоятельно или за счет привлечения подрядчика без средств Фонда капитального ремонта — решение общего собрания не требуется. Но оплата услуг наемного «технадзора» должна быть обеспечена бюджетом управляющей компании, ТСЖ, ЖСК.

4. Рекомендации.

• выбрать общим собранием собственников управляющую организацию, ТСЖ, ЖСК в качестве технического заказчика при проведении капитального ремонта.
• указать порядок проведения строительного контроля в договоре подряда.