Реновация. О программе Комплексного развития территории жилой застройки в Санкт-Петербурге

 

• Что такое программа «реновации» в юридическом смысле

• Какие критерии включения дома в программу «реновации»?

• Исключение дома из программы «реновации» путем проведения общего собрания собственников и нанимателей помещений в МКД, порядок и сроки

• Утвержден ли список домов, которые попали под программу «реновации»?

• Возможные противодействия органов государственной власти и борьба с ними

 

1. Что такое программа «реновации» в юридическом смысле?

Как уже многим известно, в Санкт-Петербурге приняты соответствующие изменения в законодательство, позволяющие проводить «Комплексное развитие территории жилой застройки в Санкт-Петербурге», а именно Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 N 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге». В народе данные изменения назвали «закон о реновации» по аналогии с московскими событиями.

Новый нормативный акт передает Правительству Петербурга и его «уполномоченным органам» право определять границы территорий «комплексного развития», на которых существующие жилые дома могут быть снесены, а жители — переселены. Программа предположительно в основном затронет кварталы с домами, построенными в период 1957–1970 годов по типовым проектам.

Согласно части 2 ст. 14_3. Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 N 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» «Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, соответствующие условиям, установленным в части 3 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации.».

2. Какие критерии включения дома в программу «реновации»?

В части 2 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ указано «2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:

1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:

а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;

б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;

д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.»

Ч. 3 ст.65 Градостроительного кодекса РФ – «3. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.»

Как видно критерии включения дома в программу «реновации» достаточно размыты и не конкретны, и в основном отданы на «откуп» местным органам власти. С учетом вышеуказанных требований в программу «реновации» могут попасть не только «хрущевки», а также соседние с ними более свежие дома в пределах одного квартала, что ярко проявилось в Москве.

3. Исключение дома из программы «реновации» путем проведения общего собрания собственников и нанимателей помещений в МКД, порядок и сроки

Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из нескольких этапов (ч. 6 ст. 66 Градостроительного кодекса РФ), одним из которых является «проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Предельный срок для проведения таких общих собраний устанавливается нормативным актом субъекта Российской Федерации и не может быть менее одного месяца».

Статья 14-5 Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 N 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» — «Предельный срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, составляет 90 календарных дней со дня опубликования проекта такого решения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.».

Как нам кажется указанная формулировка закона с указанием необходимости проведения собрания для «включения» дома в программу приводит к путанице. Логичнее было бы указать «исключение» дома из программы.

Ч. 6 ст. 67 Градостроительного кодекса РФ «Исключение указанного в части 4 настоящей статьи многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе многоквартирного дома, включенного в такое решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи, осуществляется на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме, если такое решение принято до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.»

Согласно пункта 4.6 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к полномочиям общего собрания собственников отнесен следующий вопрос «принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки».

Согласно части 3.2 статьи 45 Жилищного кодекса РФ «В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений».

Тем самым в собрании собственников по вопросу исключения дома из программы «реновации» принимают участие и наниматели помещений. Список (реестр) собственников в настоящее время можно получить без ограничений путем обращения в соответствующие компании, рекламы подобных услуг в интернете достаточно, или в подразделения Росреестра (через МФЦ). Примерная стоимость за одно помещение – от 20 руб. (в электронном виде).

Однако следует учитывать, что с 1 марта 2023 года Росреестр перестанет публиковать сведения о собственниках в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если ее заказывали третьи лица (см. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ в редакции от 14.07.2022 «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому о наличии актуального реестра собственников лучше позаботиться заранее.

А вот узнать персональный состав нанимателей в доме очень затруднительно. Перечень (состав) нанимателей по договорам социального найма имеется только у наймодателя (в Санкт-Петербурге в основном это Администрации районов, либо их подведомственные учреждения «Жилищные агентства», могут быть и иные ведомственные квартиры). А закона, обязывающего в рамках подготовки собрания предоставлять его инициатору перечень нанимателей, нет и не предвидится. И всегда есть удобная ссылка на защиту персональных данных граждан (Федеральный закон «О персональных данных» от 27.07.2006 N 152-ФЗ).

Считаем, что при наличии в доме жилых помещений, находящихся в государственной собственности (например, казны г. Санкт-Петербург), инициаторам собрания следует заранее направить в администрацию района запрос о составе нанимателей. С большой долей вероятности в ответ придет отказ в предоставлении запрашиваемых данных. В дальнейшем можно направить письмо (с уведомлением о проведении собрания и необходимым количеством пустых бланков письменных решений (бюллетеней)) с предложением наймодателю распространить их среди своих нанимателей, которых лично знает только он, для их участия в собрании.

Все эти документы в случае судебных разбирательств докажут, что инициатор собрания принимал все возможные законные способы определить состав нанимателей и обеспечить их участие в собрании.

Необходимый кворум для принятия вопросов по «реновации» указан в части 1.3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ:

«Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, указанным в пункте 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:

1) по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, не менее чем двумя третями голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме;

2) по вопросу об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки не менее чем одной третью голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме.»

На основании всего вышеуказанного для исключения дома из программы комплексного развития необходимо проведение общего собрания собственников, предварительно подготовив актуальный реестр собственников и нанимателей. В собрании должны принять участие не менее 50 % от общего числа голосов собственников, проголосовать за предложенный вариант решения не менее 1/3 от общего числа голосов собственников.

4. Утвержден ли список домов, которые попали под программу «реновации»?

В настоящее время адреса домов, попадающих в программу комплексного развития территорий, не утверждены. Но ничто не мешает провести собрания собственников заранее, «авансом» исключив потенциальную возможность демонтажа многоквартирного дома.

5. Возможные противодействия органов государственной власти и борьба с ними

Считаем, что со стороны органов исполнительной власти Санкт-Петербурга возможны различные «противодействия» для затруднения исключения домов из программы «реновации».

Например, программу и адреса домов утвердят в конце весны или в начале лета, и в течении последующих 90 дней будет затруднительно провести полноценное и правильное собрание, там как большая часть населения уедет в отпуска и на дачи.

Либо после собрания активных жителей следом будет проведено аналогичное собрание по инициативе Администрации района или «подконтрольных» собственников, на котором будет принято уже противоположное решение о включении дома в программу «реновации». Отменить такое решение можно либо в судебном порядке (занимает по времени примерно год, и результат не предсказуем), либо проведением еще одного нового собрания (при этом в 90 дней можно и не уложиться).

При всех вариантах развития событий только активная позиция собственников при наличии профессиональной юридической поддержки может обеспечить защиту законных прав и интересов граждан. Надеяться на помощь государственных органов власти не следует. По вопросу «реновации» граждане и власть по разные стороны баррикад.