Техническая документация многоквартирного дома: состав, ответственность управляющих компаний

В соответствии с законодательством Российской Федерации, управление многоквартирными домами (МКД) требует тщательного ведения и передачи технической документации. В этой статье мы рассмотрим ключевые аспекты, связанные с составом такой документации, а также ответственность управляющих компаний за ее сохранность и актуальность.

Основные нормативные акты

1. «Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее — Правила N 416):  В соответствии с пунктом 20 техническая документация на МКД и иные документы, связанные с его управлением, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами N 491.

2. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме«, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491): в пункте 24 содержится перечень технической документации на МКД, а в пункте 26 — перечень иных документов, связанных с управлением МКД. Важно отметить, что подпункт «е» пункта 26 указывает на возможность включения в состав иных документов тех, которые установлены решением общего собрания собственников помещений.

3. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда«, утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170): в пунктах 1.5.1 — 1.5.3 приведен состав технической документации длительного хранения и документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия.

4. «ГОСТ Р 56038-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования» (носит рекомендательный характер !): в п. 5.1 указано, что состав документации на МКД определяется Правилами № 491, порядок передачи документации — Правилами № 416.

Перечень обязательной документации на МКД.

Согласно п. 24 Правил № 491 —
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;
в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
Согласно п. 26 Правил № 491 —
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома;
д(1)) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
Согласно п. 1.5.1 Правил № 170 — 
план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приемки жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
паспорта лифтового хозяйства;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Согласно п. 1.5.3 Правил № 170 — 
сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.

Презумпция наличия документации

На законодательном уровне установлена презумпция наличия у управляющей компании документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил N 491 и пунктах 1.5.1 — 1.5.3 Правил N 170. Эти документы должны содержать актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Отсутствие или утрата указанной документации может свидетельствовать о ненадлежащем управлении МКД.

Ответственность за передачу документации

Отсутствие или утрата технической документации не может служить основанием для прекращения обязанности по передаче документации МКД новой управляющей организации. В таких случаях документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09, и в последующем многократно повторялась в судебных решениях.

Объективная невозможность исполнения обязательства

Суд может сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, относящегося к технической документации на МКД или иным связанным с управлением МКД документам, и отказать в удовлетворении искового требования в данной части. То есть в исключительных случаях, когда исполнение обязательства невозможно по объективным причинам, управляющая компания может быть освобождена от ответственности.

Роль собственников

Собственники помещений в МКД несут бремя содержания имущества и выступают единым субъектом путем согласованного выражения общей воли. Бездействие собственников, приведшее к невозможности надлежащим образом выполнять управляющей организацией свои обязанности, может служить основанием для ее освобождения от установленной законом ответственности.

Судебная практика

Определение Верховного Суда РФ от 09.04.2021 N 304-ЭС20-20515 по делу N А45-31721/2019 — необходимо принимать во внимание объективную невозможность передачи ряда истребуемых документов, в частности тех, которые не подлежат хранению и передаче и не включаются собственниками помещений в состав документов, связанных с управлением МКД.

Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2025 N 304-ЭС24-21975 по делу N А70-5411/2023:
Удовлетворение требований о передаче несуществующей документации, в отсутствие доказательств возможности ее изготовления, может привести к невозможности исполнения судебного акта.

Согласно судебной практике, в том числе определениям Верховного Суда Российской Федерации от 9 апреля 2021 г. N 304-ЭС20-20515, от 3 августа 2021 г. N 303-ЭС21-5287, иная дополнительная документация, как: заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка, исполнительная документация (акты скрытых работ, сертификаты качества, акты устранения выявленных недостатков, протоколы испытаний, паспорта и руководства к эксплуатации на оборудование и прочее), поквартирные карточки, документация по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов (Приказ Минстроя России от 27 июля 2017 г. N 1033/пр), документация по энергетическому обследованию, эпидемиологические и санитарные заключения и прочее не относится к технической документации на МКД, и на управляющую компанию не возложена обязанность по ведению и хранению данной документации.

Заключение

Таким образом, сохранность и актуальность  технической документации на МКД является важным аспектом управления многоквартирными домами. Управляющие компании могут нести негативные последствия (штрафы, судебные расходы, неустойка и т.п.) за нарушения в порядке содержания документации в случаях: проверки надзорных органов, запросы на ознакомление от собственника, требования о передаче документов новой управляющей компании.

Управляющие компании обязаны обеспечивать наличие нужной документации, а собственники —  участвовать в процессе контроля за выполнением обязательств управляющими организациями.