Рекомендации по содержанию договора управления

По договору управления (ДУ) многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, обеспечить готовность инженерных систем. (ч. 2 ст. 162 ЖК).

Общие рекомендации – не нужно вносить в ДУ положения, копирующие нормы жилищного законодательства. Если права и обязанности сторон уже «прописаны» в законах, то дублировать их в ДУ нет смысла.

В частности, можно удалить или значительно сократить следующие «типовые» разделы ДУ:

— права и обязанности сторон;

— порядок и сроки ознакомления собственников с документами МКД и УК, перечень такой документации;

— порядок и сроки ответов на обращения собственников;

— балансовая принадлежность инженерных сетей, границы ответственности между УК и собственником.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК в договоре управления обязательно должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома.

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы,

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

Обязательные положения ДУ

1. 1. Состав общего имущества (ОИ) многоквартирного дома (МКД) определяется действующим законодательством – ст. 36 ЖК, п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

«Состав общего имущества многоквартирного дома исполнитель определяет на основании паспорта многоквартирного дома, в том числе электронного паспорта многоквартирного дома, формируемого в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (системе ГИС ЖКХ), при его отсутствии — на основании проектной документации на многоквартирный дом, а при отсутствии проектной документации — на основании инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, актов технических осмотров общего имущества в многоквартирном доме и иных документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом.», ГОСТ Р 56038-2023.

Предлагаем указать состав общего имущества в приложении к ДУ, взять сведению из системы ГИС ЖКХ, технического паспорта и иной документации дома. Количественные показатели общего имущества не обязательны (нет на это указания в ст. 162 ЖК), но при наличии таких сведений желательно их указать.

В случае, если прежняя УК не предоставляет возможность заранее ознакомится с технической документацией на МКД, то нет возможности подробно описать состав и количество общего имущества в ДУ.

Так как ДУ утверждается задолго до момента фактического управления и получения доступа к технической документации на МКД, то уточнение состава ОИ в ДУ возможно только последующим общим собранием собственников (ОСС).

Полагаем, что даже отсутствие в перечне ОИ каких-либо строительных элементов и конструкций, инженерного оборудования (подробно все ОИ прописать сложно и не нужно), не снимает с УК ответственности за их содержание и ремонт, если они отвечают основным признакам ОИ – обслуживают более 1 помещения.

2. 2. Перечень работ и (или) услуг по управлению, по содержанию и ремонту ОИ, перечень коммунальных услуг.

Рекомендуемый перечень работ и (или) услуг по управлению указан в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416), ГОСТ Р 56038-2023.

Минимальный (обязательный) перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Конкретный перечень для каждого МКД зависит от его конструктивных особенностей.

Предлагается перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ для ДУ взять из Минимального перечня, по управлению – из Правил № 416 и ГОСТ Р 56038-2023, указать их в приложении к ДУ.

Перечень предоставляемых коммунальных услуг указать на момент заключения ДУ. Предусмотреть в ДУ положение, что этот перечень может быть изменен по решению ОСС или ресурсоснабжающей организации, при этом внесение изменений в ДУ не требуется.

В соответствии с п. 2 Правил № 290 периодичность выполнения работ устанавливается: «б) в договоре управления многоквартирным домом».

У каждой услуги и работы указать периодичность ее исполнения (ежедневно, раз в месяц, в квартал, в год, при необходимости, конкретные даты месяца и т.п.). Обоснование периодичности услуг – Правила № 491, Правила № 170 (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).

3. 3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Первоначальная цена договора (тарифы) за управление, содержание и ремонт ОИ обычно указывается в конкретных значениях, желательно утвердить сразу на длительный период (например, на 3 года).

Возможно на часть услуг принять тарифы, равные «муниципальным» либо с «добавкой» к ним %. В этом случае ваши тарифы будут меняться вместе с «муниципальными».

Варианты изменения тарифов:

— утверждение ОСС (ежегодно или по необходимости) – не рекомендуем;

— привязка к «муниципальным» тарифам;

— ежегодное увеличение на определенный процент, указанный в ДУ, близкий к уровню инфляции;

— ежегодное увеличение на официальный уровень инфляции, установленный органом государственной власти.

Размера платы за коммунальные услуги определяется региональными органами власти, изменять их ОСС и УК не вправе.

Порядок и сроки внесения платы за услуги ЖКХ, сдачи показаний приборов учета, направления квитанций на оплату и т.п. утверждены жилищным законодательством. В ДУ можно указать иной порядок, но обычно в этом нет потребности.

4. 4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

УК должна обеспечить участие «представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.», п. 4 Правил № 416.

В качестве представителя собственников обычно выступает председатель Совета МКД или иное лицо, уполномоченное ОСС.

В ДУ предусмотреть порядок взаимодействия УК и Совета МКД:

— оформления актов выполненных работ (содержания, текущего и капитального ремонта), в том числе при отсутствии Совета МКД, отказа от подписания и т.п.;

— утверждения плана, объема и стоимости текущего ремонта, выбор подрядной организации;

— порядок и периодичность встреч Совета МКД и представителей УК;

— определения представителя УК для взаимодействия с Советом МКД;

— согласования порядка использования ОИ, заключение договоров на использование ОИ, расходования средств от договоров использования ОИ (если такие полномочия определены ОСС).

— оформления актов оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами для перерасчета платы для всех или отдельных собственников МКД.

Периодичность оформления акта выполненных работ законом не установлена, её нужно определить в ДУ (обычно месяц – расчетный период).

5.  Обязанность УК заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

Внести в ДУ следующий пункт в раздел «обязанности УК» (если в доме есть газоснабжение): «заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме».

Дополнительные положения ДУ

6. 6. Средства «текущего ремонта», неизрасходованные УК в текущем году, могут быть перенесены для использования на следующий календарный год.

7. 7. Форма отчета УК перед собственниками – можно утвердить свою форму и периодичность отчета. По умолчанию применяется типовой порядок отчета в ГИС.

8. 8. Порядок аккумулирования и расхода «экономии» УК по итогам года – можно предусмотреть, что «экономия» вся или частично переходит на следующий год (ч. 12 ст. 162 ЖК).

Но УК может в отчетах указывать, что подобной ежегодной экономии нет, и проверить это у собственников нет возможности. Нерабочая норма.

9. 9. Порядок выплаты вознаграждения членам Совета МКД – размер, порядок выплаты, за счет каких взносов собственников, выплата при наличии задолженности в МКД, налоги, и т.п.

10. 10. Порядок аккумулирования и расхода, отчетности о собранных средствах по заключенным договорам использования общего имущества – по согласованию с Советом МКД, иным уполномоченным лицом.

Решение о выборе лица, уполномоченного принимать решение об использовании ОИ, и порядка использования общего имущества принимается ОСС отдельным вопросом при наличии кворума в 2/3! Нельзя давать УК подобные полномочия при утверждении ДУ, так как здесь кворум 50 % (менее 2/3).

11. 11. Порядок расторжения ДУ.

— по инициативе собственников (через ОСС), в том числе при нарушении УК своих обязательств (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ);

— по инициативе УК (после истечения срока его действия);

— по соглашению сторон (через ОСС, или председателя совета МКД, если он наделен правами на изменение, расторжение ДУ).

12. 12. Дополнительные услуги – охрана, консьерж, видеонаблюдение, радио, телевидение, парковка и т.п., не входящие в обязательный минимальный перечень.

Указать в приложении перечень таких услуг, их содержание и параметры качества, тариф и порядок изменения тарифа, порядок перерасчета при нарушении качества, и т.п.

13. 13. Субсидиарная ответственность наймодателя по долгам нанимателей (квартиры социального найма).

Предлагается включать в ДУ следующие положения:

«Наймодатель несет субсидиарную ответственность перед Исполнителем по долгам нанимателя с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства в отношении нанимателя по следующим основаниям:

— если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств;

— если у нанимателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые приставом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.»

14. Порядок проведения УК собрания собственников по инициативе более 10 % собственников — оформление повестки, решений, протокола, порядок сбора и подсчета бюллетеней, иные организационные вопросы, компенсация УК расходов на проведение собрания.