Вскрытие квартиры без согласия собственника: разбор судебного дела

Выводы

Управляющая компания вправе вскрыть квартиру для устранения аварии (при наличии реального ущерба или угрозы здоровью жителей) без присутствия собственника или его согласия — апелляционное определение Московского городского суда от 08 октября 2024 года, дело № 33-44213/24.

Очень редкое судебное решение в пользу управляющей компании! Может по причине, что ответчиком выступает Государственное бюджетное учреждение (ГБУ) «Жилищник Преображенское»?

Обстоятельства дела

Истец, собственник квартиры, обратилась с иском к управляющей компании ГБУ «Жилищник Преображенское». Она требовала взыскать ущерб, расходы на оценку ущерба и на услуги представителя, а также штраф.

Причиной иска стало вскрытие входной двери её квартиры 7 февраля 2023 года сотрудниками ГБУ без её ведома и присутствия. В ходе вскрытия были повреждены три замка, дверное полотно и прилегающие стены. Вскрытие было связано с ликвидацией аварийной ситуации — течи «на стояке ГВС после перепланировки отводов на разводящий трубопровод (течь по сварочному шву на отводе)», которая угрожала заливом квартирам соседей и общему имуществу дома.

Аргументы сторон

• Истец утверждала, что действия управляющей организации были неправомерными, причинили ущерб её имуществу (двери) и не были согласованы с ней.

• Ответчик (ГБУ) пояснил, что вскрытие произведено на основании заявки о заливе из квартиры истца, после неоднократных попыток получить доступ в квартиру, которые оказались безуспешными. Работы были направлены на предотвращение ущерба общему имуществу и соседям. При вскрытии была заменена только личинка замка, дверь и стены повреждены не были.

Решение суда

Суд первой инстанции и апелляционная инстанция пришли к выводу, что действия управляющей организации были необходимы и правомерны:

• Вскрытие квартиры осуществлено в условиях аварийной ситуации и отсутствия доступа в жилое помещение.

• Действия направлены на предотвращение дальнейшего залива и вреда общему имуществу и имуществу других собственников.

• Вскрытие выполнено с соблюдением мер по сохранению имущества истца.

• Факт залива подтверждён документально.

• Управляющая организация действовала в рамках своих полномочий, в присутствии уполномоченного сотрудника полиции.

  Цитата из решения суда:
  «… действия ответчика были выполнены в рамках предоставленных полномочий, как управляющей организации, в присутствии уполномоченного сотрудника полиции, при наличии обстоятельств причинении вреда имуществу собственников многоквартирного дома, в том числе, имуществу истца.

  Факт течи горячей воды из квартиры истца был подтвержден, стояк на горячую воду на 3 дня был перекрыт для всего подъезда, вскрытие двери производилось с соблюдением условий сохранения имущества истца. Ответчик, проводя неотложные работы по ликвидации течи с целью предотвращения вреда общему имуществу многоквартирного дома, а также жилым помещениям, находящимся в собственности граждан, выполнял обязанности, возложенные на него пунктом 4 статьи 138, частью 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.»
  Примечание — здесь суд неверно сослался на нормы, регулирующие деятельность ТСЖ, вместо управляющей компании!

В связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований о возмещении ущерба.

Правовые основания

При вынесении решения суд руководствовался следующими нормами:

• Жилищный кодекс РФ (ст. 3, 10, 161, 162) — обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества и обеспечению безопасности.

• Гражданский кодекс РФ (ст. 209, 304, 1064) — права собственника и основания для возмещения ущерба.

• Федеральный закон «О полиции» (ст. 15) — условия и порядок проникновения в жилые помещения.

• Правила технической эксплуатации жилищного фонда № 170

• Правила содержания общего имущества в МКД № 491

Согласно ст. 3 ЖК РФ проникновение в жилое помещение без согласия собственника допускается исключительно при наличии чрезвычайных обстоятельств, угрожающих жизни, здоровью или имуществу.

Выводы и рекомендации

1. Действия управляющей организации по вскрытию квартиры без согласия собственника допустимы при наличии объективной необходимости и аварийной ситуации, угрожающей общему имуществу и безопасности жильцов.

2. Собственники обязаны предоставлять доступ для проведения аварийных и неотложных работ, направленных на сохранение имущества и обеспечение безопасности.

3. При повреждении имущества в ходе таких действий управляющая организация освобождается от ответственности, если доказана необходимость и соблюдены меры по сохранению имущества.

4. Необходимо привлекать полицию.
   Сомневаемся, что полиция придет по заявкам частных УК, ТСЖ или ЖСК. По настоящему делу управляющая компания  — ГБУ, подконтрольная Правительству Москвы. Поэтому полиция идем им навстречу.
   По всем остальным подобным случаям (например, в Санкт-Петербурге) полиция отвечает отказом. Примерно так — «убьют — приедем».