Общие собрания — рекомендации по проведению. Часть 2 — подготовка

2. Подготовка собрания

2.1. Вопросы собрания

2.2. Тип собрания – собственников или членов ТСЖ/ЖСК

2.3. Реестр собственников или членов ТСЖ/ЖСК

2.1. Определить перечень вопросов, выносимых на собрание.
Полномочия собрания собственников (ОСС) определены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и в иных актах. Полномочия собрания членов ТСЖ — ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, членов ЖСК —  в Уставе и в иных актах.

Рекомендации — вопросы собрания ЖСК брать аналогично собраниям ТСЖ, если это не противоречит Уставу ЖСК.

2.1.1. К полномочиям ОСС отнесены вопросы, связанные с управлением и содержанием общедомового имущества, без утверждения которых деятельность ТСЖ/ЖСК всегда будет под угрозой проверок надзорных органов и судебных споров.

К таким вопросам относят:
— порядок использования (аренда) общедомового имущества;
— утверждение перечня работ и услуг по содержанию общедомового имущества;
— порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме и благоустройства придомового земельного участка;
— распределение объема коммунальных ресурсов при использовании и содержании общего имущества (общедомовые нужды);
— вопросы капитального ремонта, способа формирования фонда капитального ремонта.
Ежегодные собрания собственников в домах ТСЖ/ЖСК почти не проводятся, так как оперативные вопросы управления решаются собраниями членов ТСЖ/ЖСК. Так же у собрания собственников нет «ежегодных» вопросов, кроме как «принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме» (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Однако этот вопрос дублирует по смыслу вопрос собрания членов ТСЖ «утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

2.1.2. Главный ежегодный вопрос ТСЖ/ЖСК – утверждение сметы доходов/расходов вместе с тарифами на содержание и ремонт. Не утвердили смету с тарифами – любой житель вправе оспорить начисление платы, так как применяются не утвержденные собранием тарифы.

Городские «муниципальные» тарифы утверждаются только для квартир социального найма и «по умолчанию» не применяются для домов ТСЖ/ЖСК! Расчет по «городским» тарифам возможен, если это принято ранее собранием, да и то не все строки в вашей квитанции совпадают с городскими услугами, всегда есть дополнительные услуги и тарифы (домофон, видеонаблюдение, ТВ сигнал, радио и т.п.).

2.2. Определить тип собрания – собственников или членов ТСЖ/ЖСК (в зависимости от перечня и содержания вопросов). При необходимости провести одновременно 2 собрания – ОСС и ТСЖ/ЖСК.
Типичная ошибка — объединение в одном собрании вопросов собственников и членов ТСЖ/ЖСК. Раз члены ТСЖ/ЖСК собственники, то зачем отдельные собрания? Это неверно! У каждого собрания свой круг вопросов и свой расчет кворума.

2.3.  Подготовить актуальный реестр собственников или членов ТСЖ/ЖСК — список лиц, среди которых проводится собрание (потенциальные участники собраний).

В соответствии с ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖСК обязаны вести реестр собственников, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений (фамилия, имя, отчество, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, номер помещения, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество.

Откуда брать такие сведения о собственниках — закон не указывает. В связи с закрытием сведений Росреестра вести актуальный реестр собственников очень затруднительно.

Аналогичные требования к реестру членов ТСЖ (п.4 ст. 138 ЖК РФ).

Требования к реестру членов ЖСК законом не определены.

Рекомендации — в реестре членов ЖСК можно указать следующее:

• — номер квартиры (помещения),
• — ФИО члена ЖСК,
• — дата вступления в ЖСК.

Так как член ЖСК не всегда является собственником, то указание на площадь квартиры и реквизиты права собственности не обязательны.

Реестры членов ТСЖ/ЖСК оформляются и актуализируются ежегодно ТСЖ/ЖСК на основе поступивших заявлений и изменении списка собственников.

Одна из стандартных проблем – отсутствие подтверждающих документов о вступлении жителей в члены ТСЖ/ЖСК (особенно в старых домах), то есть невозможно подтвердить документами действующий реестр.

Рекомендации — «добрать» недостающие заявления от жителей членов ТСЖ/ЖСК или на собрании членов ТСЖ/ЖСК утвердить актуальный реестр.