Формальные акты не спасут: кто и как должен доказывать проверку вентиляции

В чём суть спора

Собственник квартиры потребовал признать недействительными акты о проверке вентиляционных и дымовых каналов, составленные управляющей организацией. По мнению истца, проверки проводились формально: акты не содержали результатов замеров, а также подписей жильцов. Кроме того, по графику проверки должны были проводиться трижды в год, но фактически поквартирный обход был сделан раз в году.

Суды первой и апелляционной инстанции отказали в иске: они посчитали, что  акты подтверждают проведение работ, а истец не доказал, что проверки не проводились.

Кассационный суд с таким подходом не согласился и отменил решения нижестоящих судов, направив дело на новое рассмотрение.

Что установили суды

• Содержание вентканалов — обязанность управляющей организации.
• По графику на 2024 год проверки были запланированы трижды: 23 января, 2 мая и 19 сентября.
• В актах от 23 января и 2 мая нет подписей жильцов и результатов поквартирных замеров тяги — только общие формулировки о том, что каналы очищены и тяга соответствует нормативам.
• Поквартирный обход с фиксацией показаний и подписями жильцов был подтверждён только для проверок от 19 сентября 2024 года и 29 января 2025 года.
• Проверка газового оборудования «Мособлгазом» подтвердила, что внутридомовые системы обслуживались, но это не заменяет обязанность УК по регулярной проверке вентканалов.

Почему кассация отменила решения

Суд кассационной инстанции указал на три ключевых нарушения:

1. Неправильное распределение бремени доказывания

По спорам о защите прав потребителей именно исполнитель (в данном случае — управляющая организация) обязан доказать надлежащее исполнение своих обязанностей. Суды первой и апелляционной инстанций фактически приняли за доказательство сами оспариваемые акты, не потребовав от УК дополнительных подтверждений реального проведения работ.

Согласно п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности, лежит на исполнителе.

2. Игнорирование требований к периодичности и содержанию проверок

Нормативные акты чётко устанавливают требования к проверкам:

• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (п. 15(1)): проверка состояния и функционирования вентканалов должна проводиться не реже 3 раз в год с интервалом не более 4 месяцев.
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (п. 5.5.6): организация обязана содержать вентканалы и дымоходы в технически исправном состоянии.
• Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410: надлежащее содержание вентканалов — обязательное условие безопасности при использовании газового оборудования.

Формальное составление актов без подтверждения фактического выполнения работ не соответствует этим требованиям.

3. Недопустимость формального подхода в вопросах безопасности

Поскольку спор касается безопасности жильцов (исправность вентканалов напрямую влияет на риск отравления угарным газом), суд не вправе ограничиваться формальными документами. Он обязан выяснить, как именно проводились проверки, была ли техническая возможность определить тягу без поквартирного обхода, и какие объективные доказательства подтверждают выполнение работ.

Правовые выводы и значение решения

1. Акты сами по себе не являются достаточным доказательством. Даже если документ подписан сотрудником УК, этого недостаточно: нужны дополнительные подтверждения реального выполнения работ (результаты замеров, фотофиксация, журналы, подписи жильцов, данные приборов и т. п.).
2. Периодичность и содержание проверок — не формальность. Требования о трёх проверках в год и порядке их проведения должны соблюдаться, а не заменяться «общим осмотром» без поквартирной фиксации.
3. Безопасность — приоритет. В спорах, затрагивающих безопасность жизни и здоровья граждан, суды не могут ограничиваться формальным подходом и обязаны тщательно проверять, как именно и в каком объёме были выполнены работы.
4. Бремя доказывания — на управляющей организации. Именно УК должна представить доказательства надлежащего исполнения обязанностей, а не собственник доказывать, что работы не проводились.

Практические рекомендации

Для собственников:

• При получении актов о проверке вентканалов обращайте внимание на наличие результатов замеров тяги, подписей жильцов, данных приборов, фотоматериалов.
• Если акты оформлены формально, направляйте в УК письменные требования предоставить дополнительные доказательства выполнения работ и провести повторную проверку с поквартирным обходом.
• Фиксируйте все обращения и ответы — это пригодится при обращении в жилищную инспекцию или в суд.
• При нарушении сроков и качества проверок можно жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру, а также требовать перерасчёта платы за содержание жилья.

Для управляющих организаций:

• Не ограничивайтесь составлением актов: обеспечьте документальное подтверждение фактического проведения работ (журналы, результаты замеров, фото, подписи жильцов).
• Соблюдайте установленную периодичность проверок и фиксируйте каждый этап.
• Помните, что в спорах о защите прав потребителей бремя доказывания лежит на вас — заранее готовьте полный комплект подтверждающих документов.

Вывод

Кассационное определение — важный ориентир для практики: формальные акты без реального подтверждения выполнения работ не могут считаться надлежащим исполнением обязанностей управляющей организации. В вопросах безопасности суды должны проверять не только «бумаги», но и фактическое состояние общего имущества и порядок его обслуживания.

Напоминаем, что порядок оформления актов выполненных работ по содержанию и ремонту общедомового имущества утвержден Приказом Минстроя от 22 мая 2026 г. № 318/пр.