Управляющая компания сменилась, а обязанность осталась: суд обязал бывшую УК устранить дефекты МКД

Дело Октябрьского районного суда г. Иваново — наглядный пример того, что смена управляющей организации не освобождает прежнюю УК от обязанности исполнить предписание Госжилинспекции, вынесенное в период её управления домом. Решение прошло три инстанции и дошло до нового рассмотрения в кассации — и в итоге требования Жилинспекции были удовлетворены.

Суть спора

Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области (ГЖИ) обратилась в суд с иском к ООО «Народная компания» — управляющей организации, которая до 31 октября 2024 года обслуживалa несколько многоквартирных домов. Поводом послужили обращения собственников помещений: на фасадах, кровлях и в чердачных помещениях были выявлены многочисленные нарушения — следы гниения стропил, сквозные трещины шифера, разрушение штукатурки, выпадение кирпичей, обрастание цоколя мхом.

По результатам проверок Жилинспекция выдала ООО «Народная компания» три предписания об устранении выявленных нарушений. В установленные сроки управляющая компания их не исполнила.

Что решила первая инстанция

Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 23 декабря 2024 года иск удовлетворён частично: суд обязал УК устранить нарушения по двум из трёх домов, а в части требований по третьему дому (по адресу, который в материалах значится как третий) — отказал.

Апелляционная инстанция — Ивановский областной суд — 16 апреля 2025 года решение оставила без изменения.

Однако Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил решение и апелляционное определение в части отказа в удовлетворении исковых требований и направил дело на новое рассмотрение. После чего Жилинспекция уточнила требования, конкретизировав перечень повреждений фасада третьего дома, и дело было принято к производству 5 ноября 2025 года.

Позиция ответчика

Представитель ООО «Народная компания» возражал против иска, ссылаясь на то, что договор управления МКД расторгнут, с 1 ноября 2024 года дом обслуживает новая УК — ООО «Рассвет», а прежняя управляющая компания лишена фактической возможности исполнить предписание.

Позиция третьего лица

Представитель ООО «Рассвет» (новой управляющей компании) требования Жилинспекции поддержала и указала, что никаких препятствий для проведения ремонтных работ прежней УК не чинилось и чиниться не будет.

Правовое обоснование суда

Право Жилинспекции на обращение в суд

Суд сослался на п. 4 ч. 6 ст. 20 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределённого круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.

«Поскольку выявленные Службой нарушения свидетельствуют о несоблюдении ответчиком требований к содержанию общего имущества МКД в период управления спорным МКД, у органа жилищного надзора, вопреки доводам стороны ответчика, имелось право обратиться в суд с настоящим иском в защиту прав, свобод и законных интересов неопределённого круга лиц».

Обязанности управляющей организации

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, утверждённых Правительством РФ.

По ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Правила содержания общего имущества

Суд применил Правила № 491 (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года). В частности:

• п. 10 — общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности МКД, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества;
• п. 11 — содержание общего имущества включает текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Также суд опирался на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170:

• п. 4.2.1.1 — организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен, устранение повреждений по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития, теплозащиту и влагозащиту наружных стен;
• п. 4.2.1.3 — не допускаются деформации конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей;
• пп. 4.2.3.1, 4.3.2 — местные разрушения облицовки, штукатурки, трещины, выкрашивание раствора из швов должны устраняться по мере выявления, не допуская дальнейшего развития.

Дополнительно суд сослался на Минимальный перечень услуг и работ, утверждённый Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290: п. 3 предусматривает работы по выявлению повреждений кладки, трещин, выветривания, отклонения от вертикали, а п. 11 — устранение выявленных нарушений отделки при наличии угрозы обрушения.

Почему смена УК не освобождает от исполнения предписания

Ключевая правовая позиция суда основана на ч. 9 ст. 161 ЖК РФ: факт смены управляющей компании не является препятствием для исполнения предписания жилищной инспекции, вынесенного в пределах предоставленных ей полномочий и в период, когда управление домом осуществлялось ответчиком.

«На дату обращения с иском смена управляющей компании не была произведена, ООО «Народная компания», действуя добросовестно, имело возможность как исполнить предписание Службы, либо требовать его отмены в установленном законом порядке, однако этого не сделало».

Кроме того, суд отметил, что доказательств наличия каких-либо препятствий для исполнения предписания — в том числе со стороны новой УК — ответчиком не представлено.

Итог

Суд пришёл к выводу, что уклонение ООО «Народная компания» от исполнения законного предписания, вынесенного в период управления спорным МКД и не исполненного на день обращения в суд, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика и нарушает права жителей, оплативших услуги по содержанию общего имущества.

Требования Жилинспекции признаны законными и обоснованными. На ООО «Народная компания» возложена обязанность устранить все перечисленные нарушения фасада в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Выводы для практики

1. Предписание Жилинспекции обязательно к исполнению независимо от того, продолжает ли УК управлять домом на момент истечения срока. Если УК не согласна с предписанием — она должна оспорить его в судебном порядке, а не просто игнорировать.
2. Смена управляющей организации не списывает долги по предписаниям, вынесенным в период действия прежнего договора управления. Это прямо следует из ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.
3. Содержание фасада — это текущая обязанность УК, а не «капитальный ремонт, который надо ждать годами». Правила № 170 и Минимальный перечень № 290 прямо требуют устранять повреждения стен и отделки по мере выявления, не допуская дальнейшего разрушения.
4. Жилинспекция имеет право обращаться в суд в защиту неопределённого круга лиц (п. 4 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ), и суды поддерживают эту позицию даже при смене ответчика-УК.
5. Уточнение исковых требований по конкретизации дефектов — эффективный инструмент, позволяющий избежать формальных оснований для отказа (что и произошло на предыдущих стадиях). Кассация отменила отказ именно потому, что первичная формулировка была слишком общей; после конкретизации нарушений по подъездам и этажам требования были удовлетворены.