Смена способа управления МКД прекращает договор с прежней УК — даже если дом ещё в реестре лицензий

Дело № А21-16244/2024 | Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2026 № Ф07-2307/2026

Суть судебного спора

Собственники многоквартирного дома на общем собрании 2024 года изменили способ управления домом: вместо управляющей организации  выбрали непосредственное управление и заключили  договор на обслуживание общего имущества с другой компанией. С июля 2024 года новый подрядчик начал выставлять квитанции .

Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области провело проверку и пришло к выводу, что новая компания ООО «Уют-Сервис» неправомерно начисляло плату  с июля по октябрь 2024 года. Надзорный орган указал: поскольку прежняя управляющая компания ООО «УКБР 1» ещё числилось в реестре лицензий (сведения были исключены лишь 3 декабря 2024 года), старая управляющая организация формально продолжала управлять домом — значит, новый подрядчик не имел права выставлять квитанции. Министерство выдало предписание, обязав ООО «Уют-Сервис» вернуть собственникам начисленную плату за спорный период.

Компания не согласилась и обратилась в арбитражный суд.

Позиция нижестоящих судов

Арбитражный суд Калининградской области (решение от 28.08.2025) и Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 09.12.2025) встали на сторону Министерства.

Суды указали, что единственным основанием для прекращения деятельности лицензиата по управлению домом является исключение сведений о МКД из реестра лицензий. Ни решение общего собрания о смене способа управления, ни заключение договора подряда с новой организацией сами по себе не прекращают договор управления со старой УО.

Позиция кассационной инстанции

Арбитражный суд Северо-Западного округа не согласился с выводами нижестоящих судов и отменил их судебные акты, признав предписание Министерства недействительным.

Выводы суда кассационной инстанции

1. Собственники вправе изменить способ управления в любое время

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников и может быть изменён в любое время. Решение собрания обязательно для всех собственников. Выбор собственниками непосредственного управления и утверждение нового подрядчика — это законное волеизъявление, которое не требует «разрешения» в виде исключения дома из реестра лицензий.

2. Прекращение договора управления — первично, исключение из реестра — следствие

Кассация сослалась на решение Верховного Суда РФ от 07.09.2020 № АКПИ20-535, в котором прямо указано: выполнение управляющей организацией обязанности по передаче технической документации не обусловлено исключением сведений о доме из реестра лицензий. Равно как и само исключение не является основанием для прекращения договора управления. Наоборот — прекращение договора является основанием для внесения изменений в реестр. Порядок прекращения деятельности по управлению в связи с исключением из реестра и порядок прекращения в силу расторжения договора — не совпадают.

3. Договор управления прекращён днём, предшествующим началу нового способа управления

Пункт 24 Правил № 416 (утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416) прямо устанавливает: если способ управления МКД был изменён, дата прекращения договора управления определяется днём, предшествующим дню начала реализации нового способа управления.

Поскольку собственники выбрали непосредственное управление с 1 июня 2024 года и уведомили об этом старую УО и надзорный орган, договор управления с ООО «УКБР 1» прекратился 31 мая 2024 года — в соответствии с ЖК РФ и Правилами № 416.

4. Новый подрядчик имел законное право выставлять плату

При непосредственном управлении собственники оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту в соответствии с договорами, заключёнными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (пункт 10 статьи 155 ЖК РФ). Лица, выполняющие работы по содержанию общего имущества, несут ответственность перед собственниками в соответствии с заключёнными договорами (пункт 2.1 статьи 161 ЖК РФ).

ООО «Уют-Сервис» действовало на основании договора подряда, утверждённого общим собранием собственников. У компании не было оснований неправомерно начислять плату за период с июля по октябрь 2024 года — договор управления со старой УО к тому моменту уже был прекращён.

5. У надзорного органа не было оснований для предписания

Поскольку все условия для законной смены способа управления были соблюдены, у Министерства не имелось правовых оснований для вынесения оспоренного предписания. Кассационный суд отменил решения судов первой и апелляционной инстанций и признал предписание недействительным.

Практическое значение дела

Выводы

Задержка с административной процедурой исключения дома из реестра лицензий не отменяет волеизъявления собственников и не лишает нового исполнителя права получать плату за фактически оказанные услуги. Надзорный орган не может подменять собой решение общего собрания собственников и блокировать смену способа управления дома только потому, что старая управляющая компания медлит с подачей заявления об исключении из реестра.

Примечание

Очень редкое решение суда. Обычно суды смотрят на реестр лицензий, игнорирую волю собственников. Тем самым изменение способа управления или смена управляющей организации полностью зависит от воли жилищной инспекции, которая при желании всегда найдет, к чему придраться в бумагах.

Надеемся, что решение «устоит» в Верховном суде и станет новым образцом для разрешения аналогичных споров.