Козырёк и остекление балкона: почему суды требуют демонтаж

Судебный акт — Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88-10467/2026 от 10 июня 2026 года.

Фабула дела

Собственники квартиры на пятом этаже многоквартирного дома самовольно произвел остекление балкона и козырёк над балконом. В проекте дома козырьки над балконами не предусмотрены.

Управляющая компания неоднократно составляла акты обследования, выдавала предписания о приведении балкона в соответствие с технической документацией. Собственники предписания не исполнили, в связи с чем Ук обратилась в суд на демонтаж несогласованных конструкций.

На это собственница квартиры обратилась с встречным иском о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, ссылаясь на то, что остекление и козырёк были возведены ещё в 2008 году.

Суды трёх инстанций — Засвияжский районный суд, Ульяновский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции — встали на сторону управляющей компании.

Что решили суды

Суд первой инстанции (решение от 12.09.2025):

• Иск УК «Согласие» удовлетворён: на собственников возложена обязанность демонтировать козырёк и остекление балкона.
• С собственников взысканы расходы по госпошлине (6 000 руб.) и услуги эксперта (18 700 руб.).
• Встречный иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии удовлетворён частично: сохранена внутренняя перепланировка (деревянная перегородка), но отказано в сохранении остекления балкона с установкой козырька.

Суд апелляционной инстанции (определение от 03.02.2026): решение оставлено без изменения.

Шестой кассационный суд общей юрисдикции: кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, выводы судов признаны обоснованными.

Правовая позиция судов

1. Козырёк и остекление балкона — это реконструкция, затрагивающая общее имущество

Суды установили, что устройство козырька над балконом и остекление балкона является реконструкцией, которая затрагивает часть общего имущества дома — наружные стены и балконную плиту.

Балконная плита и фасад относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД в соответствии с:

«В состав общего имущества включаются, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома… находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

«В состав общего имущества… включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)» (подп. «в» п. 2 раздела I Правил № 491).

2. Согласие всех собственников — обязательно

Поскольку работы затрагивают общее имущество, для их проведения требуется согласие всех собственников помещений в МКД, выраженное в решении общего собрания.

«Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции» (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

«Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Суд особо отметил:

«Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае если такое переоборудование влечёт за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома, использование общего имущества собственников многоквартирного дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества».

Согласия собственников или решения ОСС ответчики не получили. Разрешительная документация на установку козырька и остекления в деле отсутствует.

3. Управляющая компания имеет право требовать демонтажа

Собственники в кассационной жалобе оспаривали право УК на предъявление иска. Суд отклонил этот довод, указав:

«Истец, являясь управляющей компанией жилого дома, в силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ несёт ответственность перед собственниками помещений… за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме».

Кроме того, суд сослался на п. 3.5.8 Правил № 170 (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170): организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением переоборудования балконов и лоджий.

Пункты 4.2.4.1 и 4.2.4.2 Правил № 170 обязывают УК систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, а при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций — принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей.

4. Меры безопасности не заменяют согласия собственников

Собственники указывали, что заключили договор об очистке козырька от снега, установили красную ленту и снегоудерживающие устройства. Суд признал эти доводы не влияющими на правильность выводов о необходимости демонтажа:

«Доводы подателей жалобы о проведении мероприятий по очистке козырька балкона и иных мер в целях соблюдения безопасности не влияют на правильность выводов судов о наличии оснований для удовлетворения иска управляющей компании».

Меры безопасности не устраняют главное нарушение — отсутствие согласия собственников на реконструкцию общего имущества.

Нормативная база

Выводы

1. Остекление балкона и козырёк над ним — это реконструкция общего имущества. Балконная плита и фасад — общее имущество МКД. Любые изменения их внешнего вида и состояния требуют согласия собственников, оформленного решением ОСС.

2. Отсутствие согласия собственников = безусловное основание для демонтажа. Даже если работы выполнены качественно, меры безопасности приняты, а конструкция эксплуатируется более 15 лет — без согласия собственников она самовольная и подлежит демонтажу.

3. Управляющая компания — надлежащий истец по требованию о демонтаже. УК отвечает за содержание общего имущества, обязана проверять использование балконов и вправе обращаться в суд с требованием о приведении фасада в первоначальное состояние.

4. Меры безопасности не заменяют согласия. Договор на очистку снега, снегоудерживающие устройства, предупреждающие ленты — всё это не устраняет нарушение, состоящее в отсутствии согласия собственников на изменение общего имущества.

5. Внутренняя перепланировка и остекление балкона — разные вещи. Суд сохранил внутреннюю перепланировку (перегородку внутри квартиры), но обязал демонтировать остекление и козырёк, затрагивающие фасад и балконную плиту — элементы общего имущества.

6. Алгоритм для УК при выявлении самовольных конструкций на балконах:

• Составить акт обследования с фиксацией нарушений.
• Выдать предписание собственнику о приведении балкона в соответствие с проектной документацией.
• При неисполнении — обратиться в суд с иском о демонтаже, сославшись на отсутствие согласия собственников и нарушение норм содержания общего имущества.
• Привлечь в качестве доказательства заключение строительно-технической экспертизы.

7. Алгоритм для собственников, желающих узаконить остекление или козырёк:

• Инициировать общее собрание собственников с вопросом о согласовании реконструкции (изменения фасада).
• Получить решение ОСС (при необходимости — согласие всех собственников, если работы затрагивают конструктивные элементы).
• Получить разрешение на реконструкцию в установленном порядке.
• Без этих шагов любые конструкции на фасаде — самовольные и подлежат демонтажу по требованию УК.