Пределы жилищного надзора при «отмене» собраний — судебная практика

Введение

В сфере жилищно-коммунального хозяйства вопрос о правомерности решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) и роли органов жилищного надзора в проверке таких решений остается актуальным. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа рассмотрел иск управляющей организации ООО «УК Сити-Стар» об оспаривании предписания ГЖИ Краснодарского края. ГЖИ считало неправомерным решения общего собрания о наделении УК полномочиями взыскивать плату за ущерб общему имуществу.
Рассмотрим ключевые аспекты дела, выводы судов и ссылки на законодательство.

Фактические обстоятельства дела

ООО «УК Сити-Стар» (заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным предписания ГЖИ Краснодарского края (инспекция).

Предписание было выдано по результатам внеплановой документарной проверки: в платежном документе за октябрь 2023 г. собственнику квартиры была выставлена отдельной строкой плата за «восстановление общедомового имущества» в размере 1 тыс. рублей за два акта (от 02.10.2023 и 09.10.2023), в связи с нанесением ущерба общему имуществу (накопление строительного и бытового мусора в местах общего пользования, несанкционированное размещение рекламы).

Инспекция посчитала, что решение общего собрания от 07.05.2023 , наделяющее УК полномочиями фиксировать ущерб актами и взыскивать плату отдельной строкой в квитанциях, не относится к компетенции общего собрания (в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ). Поэтому такое решение ничтожно, а действия УК нарушают Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), которые не допускают включения в платежные документы иных услуг, помимо коммунальных.

Судебное разбирательство

Первая инстанция: Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2025

Суд удовлетворил заявленные требования, признав предписание недействительным. Выводы основаны на том, что решение общего собрания от 07.05.2023 не оспорено в судебном порядке и не признано недействительным, следовательно, оно обязательно для УК. Инспекция не вправе самостоятельно признавать ничтожность решения ОСС, так как это не входит в ее компетенцию по государственному жилищному надзору.
Суд сослался на статьи 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), статью 46 ЖК РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ГК РФ).

Апелляционная инстанция: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, подтвердив выводы первой инстанции. Предписание инспекции не соответствует законодательству и нарушает права УК. Указано, что инспекция не может вмешиваться в частные дела собственников, игнорируя волю ОСС.

Кассационная инстанция: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые акты без изменения, отклонив кассационную жалобу инспекции. Ключевые основания:

• Решение ОСС от 07.05.2023 не оспорено и недействительным не признано, поэтому является обязательным.
• Предмет государственного жилищного надзора (статья 20 ЖК РФ) не включает оценку действительности решений ОСС; инспекция не вправе самостоятельно определять их ничтожность без обращения в суд.
• При лицензировании и проверке заявлений на внесение изменений в реестр лицензий инспекция может проверять признаки ничтожности решений ОСС (в соответствии с Порядком № 938/пр Минстроя России от 25.12.2015), но в данном случае проводилась проверка по жалобе собственника, а не по заявлению УК о внесении изменений в реестр.
• Доводы жалобы о несоответствии вопроса компетенции ОСС (статья 44 ЖК РФ) и нарушениях Правил № 354 несостоятельны, поскольку инспекция не компетентна в признании решения ничтожным. Это устанавливает Президиум ВС РФ (определения от 18.04.2024 № 307-ЭС23-26066, от 06.07.2021 № 301-ЭС21-2180, от 14.07.2022 № 304-ЭС21-29618).
• Государственный жилищный надзор осуществляется в соответствии с частью 1 статьи 20 ЖК РФ, не включая решение вопросов о ничтожности ОСС (определение ВС РФ от 18.04.2024 № 307-ЭС23-26066).
• Переоценка обстоятельств недопустима (статьи 286, 287 АПК РФ); оснований для отмены нет (статья 288 АПК РФ).

Основные выводы и ссылки на законодательство

Органы государственного жилищного надзора не вправе самостоятельно признавать решения общих собраний собственников недействительными без судебного оспаривания, даже если считают их выходящими за пределы компетенции.

• Компетенция общего собрания собственников: Статья 44 ЖК РФ определяет перечень вопросов компетенции ОСС, включая вопросы управления домом. Однако споры о действительности решений ОСС разрешаются судом (части 1–3 статьи 46 ЖК РФ), а не инспекцией в ходе надзора.

• Пределы государственного жилищного надзора: Согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ, надзор охватывает соблюдение обязательных требований в пунктах 1–12 этой статьи. Не включает лицензионные требования (часть 2 статьи 20 ЖК РФ). Инспекция может проверять признаки ничтожности решений ОСС только при лицензировании (статья 192, часть 3 статьи 198 ЖК РФ; Порядок № 938/пр, подпункты «б», «е» пункта 5). В иных случаях (как по жалобе) инспекция не может определять судьбу решений без суда.

• Обязательность решений ОСС: Решения ОСС, не оспоренные в суде, обязательны для собственников и УК (статья 46 ЖК РФ). Недопустимо вмешательство административного органа в частные дела (пункт 1 статьи 1 ГК РФ; статья 17 Федерального закона № 294-ФЗ).

• Взыскание платы за ущерб: Если решение ОСС уполномочивает УК выставлять плату за ущерб общему имуществу, это не противоречит Правилам № 354, если решение действительно. Правила № 354 не определяют все формы платежей, нерегулируемые статьями ЖК РФ (постановление Пленума ВС РФ № 25).

• Судебная практика: Президиум ВС РФ подтвердил, что инспекция не вправе устанавливать ничтожность решений ОСС без суда (определения ВС РФ от 18.04.2024 № 307-ЭС23-26066, от 06.05.2021 № АКПИ21-236).

Заключение

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2025 г. (дело № А32-24486/2024) подчеркивает важность судебного контроля за действительностью решений общих собраний собственников, препятствуя произвольному вмешательству органов надзора в сферу управления МКД. Решения ОСС обладают приоритетом, если не оспорены, и инспекция должна учитывать волю собственников при проверках.

Это дело устанавливает прецедент, напоминая, что государственный жилищный надзор ограничен формальным соблюдением, а вопросы о ничтожности — прерогатива суда. Для управляющих организаций и собственников это означает необходимость четкой фиксации решений ОСС, а для инспекций — соблюдение границ полномочий, чтобы избежать недействительных предписаний.

Все выводы основаны на тексте постановления суда. Для консультации по конкретным случаям рекомендуется обратиться к юристу.