Помещение консьержной — общее имущество. Позиция Верховного Суда РФ.

Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) в определении от 24.10.2024 N 305-ЭС22-4220(4) по делу N А41-39673/2019 указал, что помещение «консьержной» является общедомовым и не может принадлежать застройщику.

Основные положения дела

В 2015 году в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности на нежилое помещение «консьержная» площадью 30,6 кв. м за застройщиком, который впоследствии проходил процедуру банкротства. Помещение «консьержной» в составе имущества должника было выставлено на торги. Собственники помещений в доме обратились в суд с требованием признать незаконным переход права собственности на помещение в пользу должника и аннулировать соответствующую запись в ЕГРН.

Позиция истцов

Спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и фактически используются для обслуживания нужд всех жильцов: там расположены средства управления и контроля (домофон, сервер видеонаблюдения, пульт управления отоплением и сигнализацией). В помещении круглосуточно дежурил консьерж, услуги которого оплачивались собственниками МКД.
Помещение не имеет отдельного входа. Застройщик оплату услуг ЖКХ за помещение не производил. Требование об устранении нарушения прав не связано с лишением владения, поэтому срок исковой давности не должен применяться.

Позиция нижестоящих судов

Нижестоящие суды (Арбитражный суд Московской области, Десятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа) отказали в удовлетворении заявленных требований (дело № А41-39673/2019). Они указали, что спорное помещение не является общим имуществом, так как оно изначально оформлено за должником и имеет самостоятельное назначение (комната консьержа). Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске заявителями срока исковой давности.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, принял ее к рассмотрению в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам. Суд согласился с позицией истцов и указал на следующие моменты:

1. Право собственности на общее имущество МКД: Собственнику квартиры в многоквартирном доме (МКД) принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома, включая общие помещения, несущие конструкции, оборудование и помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения.

2. Критерий отнесения имущества к общему: Основным критерием для отнесения имущества к общему имуществу МКД является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в здании.

3. Спорное помещение как общее имущество: Спорное помещение, используемое как комната консьержа, квалифицируется как общее имущество дома, так как оно предназначено для обслуживания МКД и используется для размещения консьержа.

4. Регистрация в ЕГРН: Факт регистрации права собственности на спорное нежилое помещение в ЕГРН за должником не имеет правового значения, так как право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

5. Запрет на отчуждение доли: Пункт 2 статьи 290 ГК РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в общем имуществе МКД отдельно от отчуждения принадлежащего собственнику помещения.

6. Переход права собственности: При приобретении помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, без необходимости самостоятельного волеизъявления.

7. Отсутствие оснований для включения в конкурсную массу: У конкурсного управляющего отсутствовали достаточные основания для включения спорного помещения в конкурсную массу должника.

8. Восстановление нарушенных прав: То обстоятельство, что спорное помещение было реализовано на торгах, не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников.

9. Способ защиты права: Суд обязан самостоятельно определить подлежащие применению нормы материального права и предложить заявителям уточнить требования, если воля заявителей очевидно направлена на защиту права на общее имущество МКД.

10. Исковая давность: Исковая давность не распространяется на требования об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, включая негаторные иски.

11. Признание права отсутствующим: Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Заключение

Чаще всего подобные споры касаются подвальных помещений в домах советской застройки, когда на дату первой приватизации все помещения находились в государственной собственности. И в таких домах «отнять» места общего пользования у государства — сложно.

По настоящему делу спорное помещение «консьержной» сразу имеет статус «общедомового», так как его назначение — обслуживать весь дом. Это подтверждается технической документацией на МКД и наличием соответствующего оборудования (пульты, сети связи и т.п.).

Понятно желание застройщика оставить все помещения в своей собственности. Но в дальнейшем такая ситуация может привести к нарушению права иных собственников (в случае изменения статуса и назначения помещения, его продажи). И собственникам остается только через суд признавать помещение общедомовым.