«А если найду?» Город ищет в жилых домах помещения без собственности

Осенью 2024 г. в адрес петербургских ТСЖ/ЖСК снова стали поступать письма различных органов исполнительной власти Санкт-Петербурга (в том числе СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга») с предложением провести мероприятия по выявлению собственников помещений многоквартирного дома, права на которые не зарегистрированы в Росреестре в установленном порядке. Примеры таких писем за 2020-2024 г.г. приобщены к статье.

В случае отсутствия зарегистрированного собственника такие помещения впоследствии могут перейти в казну г. Санкт-Петербург и реализованы с торгов иным лицам (проданы, переданы в аренду). Подобные многочисленные факты уже имели место в домах старой застройки (до 1990 г.г.), ранее находившихся в государственной собственности. И даже разбирательство в судах не спасало от передачи подвалов, колясочных и подобных помещений в казну города.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы, этажи).

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании и возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре.

Рекомендуем проверить имеющуюся техническую документацию на МКД (паспорт, поэтажные планы, ведомость помещений и т.п.), найти в них указание, что запрашиваемые помещения изначально предназначены для общедомовых нужд (колясочные, кладовые, электрощитовые, для размещения правлений, подвалы и т.п.), направить ответное письмо с подтверждающей документацией.

Если в технической документации на дом не обозначено назначение помещений, то предлагаем провести осмотр своими силами (можно с привлечением эксперта или кадастрового инженера), отразить в акте обследования его состояние, расположение, наличие общедомовых инженерных сетей, предназначение, иные характеристики, сделать фото-и видеофиксацию и на основании этого сделать самостоятельный вывод об отнесении помещения к общедомовому имуществу.

• Не забываем, что в домах ЖСК все имущество создано за счет паевых взносов отдельных членов, и государство никак не принимало участие в строительстве дома.
• По закону возможен переход в государственную собственность квартир, которые не приняты по наследству (выморочное имущество).

Ну а дальше, если «город» будет настаивать на невозможности отнесения помещений к общедомовому имуществу, решать вопрос в суде. Иного выбора нет.