ГКУ ЖА не уполномочены на проведение проверок ТСЖ/ЖСК — позиция суда

Полномочия ГКУ «Жилищное агентство…» районов Санкт-Петербурга на проведение проверок в отношении ТСЖ/ЖСК

1. В адрес наших клиентов ЖСК №727 и ЖСК № 14 (соседние дома по адресу город Санкт-Петербург, ул. Орджоникидзе, д.31, к.2 и д. 37 к. 1) Прокуратурой Московского района г. Санкт-Петербурга (далее – Прокуратура) в ноябре 2021 г. были направлены представления об устранении нарушений законодательства в жилищно-коммунальной сфере. В ходе якобы «проведенной» проверки полноты выполнения хозяйствующими субъектами обязанностей по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества Прокуратурой установлено, что ЖСК нарушены требования законодательства в сфере благоустройства, а именно: складируются мешки с листьями и не убранная листва на газонах и в наличии случайный мусор.

Выводы Прокуратуры о нарушениях со стороны ЖСК основаны на Акте проверки от 16.11.2021, оформленным ГКУ «Жилищное агентство Московского района» (далее – ГКУ). Так как проверки ГКУ и Прокуратуры были произведены без какого-либо взаимодействия с ЖСК, без истребования информации и пояснений, то указанные представления были оспорены в судебном порядке.
В ходе судебных разбирательств (Дело №2а-4273/2022, № 2а-4274/2022) мы указывали суду на отсутствие полномочий у ГКУ на проведение каких-либо проверок в отношении управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК по следующим обстоятельствам.

2. Московский районный суд в решениях по обоим делам указывает, что факт нарушения истцом требований закона установлен уполномоченным органом ГКУ «Жилищное агентство Московского района» в ходе проверки 16.11.2021. В качестве обоснования полномочий ГКУ «Жилищное агентство Московского района» на проведение таких проверок суд ссылается на устав ГКУ.

Однако Устав ГКУ является внутренним документом организации, и не может наделять ГКУ полномочиями по проверке деятельности иных лиц (в том числе в части благоустройства). Согласно п. 2.3.2 Устава предметом деятельности ГКУ является «осуществление функции государственного заказчика при организации работ по благоустройству и уборке внутриквартальных территорий Санкт-Петербурга, входящих в состав земель общего пользования». Аналогичная позиция отражена в отзыве ГКУ ЖА на иск, Положении об отделе технического контроля, а также в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда по делу № 2а-4274/2022.

Как представитель заказчика (Администрации района Санкт-Петербурга) ГКУ вправе проверять объем и качество уборки внутриквартальных территорий подрядными организациями, к которым ТСЖ/ЖСК не относятся.

Цели и предмет деятельности ГКУ «Жилищное агентство Московского района» определены Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.04.2019 N 202 «Об изменении целей и предмета деятельности санкт-петербургских государственных казенных учреждений — районных жилищных агентств». Согласно п. 2.1.2.1. указанного акта предметом деятельности учреждений в сфере благоустройства является:
«По организации в соответствии с Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 N 961 «О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга», содержания объектов благоустройства и элементов благоустройства в границах территории района Санкт-Петербурга, за исключением объектов и элементов благоустройства, содержание которых отнесено к вопросам местного значения внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга, полномочиям иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и обязанностям третьих лиц, в части, касающейся организации содержания внутриквартальных территорий, на которых расположены многоквартирные дома, либо внутриквартальных территорий, ограниченных по периметру многоквартирными домами (границами земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома), и элементов благоустройства, расположенных на таких территориях.».

Вопросы контроля за соблюдением законодательства в сфере благоустройства к предмету деятельности ГКУ ЖА не относятся, тем самым ГКУ ЖА не является уполномоченным органом контроля (надзора).

Муниципальный контроль в сфере благоустройства в Санкт‑Петербурге на основании «Положения о муниципальном контроле в сфере благоустройства в Санкт‑Петербурге» (утверждено постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 10.12.2021 № 965) осуществляется Государственной административно-технической инспекцией (в отношении земель общего пользования, не входящими в состав общедомового имущества).

Контроль за придомовыми земельными участками, входящими в состав общедомового имущества, осуществляется Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2004 N 1849 «О Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга»).

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст. 36 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Общей собственностью жителей дома является участок со следующими характеристиками:

• он сформирован (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
• его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (пп. «е» п. 2 Постановления Правительства РФ № 491);
• в его отношении проведён государственный кадастровый учёт (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Так как придомовой земельный участок ЖСК не относится к землям общего пользования, то ГКУ не имело никаких полномочий по контролю его текущего состояния, в том числе фиксации степени уборки. Проведение проверки в отношении земельного участка ЖСК является превышением полномочий со стороны ГКУ и нарушением закона.

Городской суд Санкт-Петербурга в своем апелляционном определении от 23.01.2023 по делу № 33а-1828/2023 согласился с нашей позицией, указав следующее: «Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что нарушения в сфере благоустройства выявлены контролирующим органом СПб ГКУ «Жилищного агентство Московского района Санкт-Петербурга» является ошибочным (последний абзац стр. 11).

3. Аналогично ГКУ не обладает полномочиями по проверкам содержания и эксплуатации многоквартирных домов.

Если в доме есть помещения казны г. Санкт-Петербург, то ГКУ, как представитель такого собственника, обладает одинаковыми правами и обязанностями с любыми иными собственниками помещений в доме. Никакие послабления и «льготы» ГКУ в отношениях с ТСЖ и ЖСК законом не предусмотрены. Допускать сотрудников ГКУ в подвалы, чердаки, электрощитовые, предоставлять им документацию по дому, расчеты квартплаты и т.п. нет никаких оснований. Только при вашем добровольном согласии на это.

4. На практике в адрес ТСЖ/ЖСК регулярно поступают запросы/письма различных органов (ГКУ, администрация района, прокуратура и т.п.), в которых они требуют от управляющих компаний, ТСЖ/ЖСК каких-либо действий, отчетов, информации, и часто в очень сокращенные сроки.

Пользуясь правовой безграмотностью председателей правления и часто запугивая их штрафами или иными неблагоприятными последствиями государственные органы «приучили» ТСЖ/ЖСК выполнять свои требования, что часто является превышением служебных полномочий как отдельных должностных лиц, так и органов власти.

Любые отношения между ГКУ и ТСЖ/ЖСК должны быть только в рамках закона (как и с любыми иными государственными органами), в том числе предоставление различной информации, отчетов, ответов на обращения граждан, проведение проверок.

При любых сомнениях в обоснованности действий представителей органов исполнительной власти лучше сразу посоветоваться с юристом и определить свою правильную ответную реакцию, не дожидаясь неблагоприятных последствий, как произошло в нашем случае. Если ГКУ или администрация района будут знать, что определенный ТСЖ/ЖСК обоснованно возражает на их «требования» и «запросы», то в дальнейшем будут стараться обходить такой адрес «стороной». Ведь как указано в нашей Конституции всегда должен действовать принцип верховенства Закона, перед которым все равны!