Изменения в законодательстве. Обслуживание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования

1.Федеральным законом № 71-ФЗ от 18.03.2023 внесены изменения в действующее законодательство, регулирующее деятельность управляющих организаций по вопросам обслуживания внутридомового (ВДГО) и внутриквартирного (ВКГО) газового оборудования.

2. Основные изменения в законодательстве.
Жилищный кодекс РФ дополнен статьей 157.3, согласно которой предусмотрено следующее.
Ч. 1 «Коммунальная услуга газоснабжения … предоставляется газоснабжающей организацией при условии обязательного осуществления технического обслуживания и ремонта внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, технического обслуживания внутриквартирного газового оборудования…».
Ч. 2 «Техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме осуществляются специализированной организацией на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, заключенного с управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом…».
Ч. 3. «Техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования … осуществляется специализированной организацией на основании договора … , заключенного с каждым собственником помещения и нанимателем жилого помещения … , если общим собранием собственников помещений в данном многоквартирном доме не принято решение об определении лица, которое от имени указанных собственников и нанимателей уполномочено на заключение договора … » .
Ч. 4. «Техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме и техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в этом же многоквартирном доме осуществляются одной специализированной организацией … ».
Для ТСЖ и ЖСК в срок до 30.11.2023 необходимо внести в Устав дополнительную обязанность организации (ч. 1.2 ст. 113 ЖК РФ, ч. 2.2. ст. 135 ЖК РФ): заключить со специализированной организацией, определенной Федеральным законом от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» и наделенной исключительным правом на осуществление деятельности по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).
Для управляющих компаний аналогичные положения должны быть внесены в договор управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
В предмет государственного жилищного надзора добавили требования «безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, а также требований к содержанию относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме вентиляционных и дымовых каналов.», п. 12, ч.1 ст. 20 ЖК РФ.
Ст. 3 Федерального закона от 18.03.2023 N 71-ФЗ:
«3. Договоры о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, действуют до их прекращения или расторжения, но не позднее 1 января 2024 года.

Договоры о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) до 1 января 2024 года.»

Что необходимо сделать для соблюдения новых требований.
3.1. В срок до 30.11.2023 ТСЖ/ЖСК необходимо внести изменения в Устав, а управляющим компаниям – в договор управления. То есть в срочном порядке проводить собрания членов ТСЖ/ЖСК либо собственников, утверждать изменения Устава. регистрировать их в Налоговой службе, направлять копию Устава и протокол в ГЖИ (только для ТСЖ, ч. 10 ст. 138 ЖК РФ), разместить все документы в ГИС ЖКХ.
Целесообразность данных требований не понятна. Зачем в Уставе ТСЖ/ЖСК указывать обязанности, которые и так установлены законом? Ведь если в Уставе эта обязанность не будет прописана, то она ведь не исчезает автоматически? Получается «масло масленое». По аналогии нужно в Уставе все возможные потенциально обязанности указывать: платить налоги, соблюдать трудовое законодательство, вести бухгалтерский учет, направлять отчеты в отделы статистики, в ГЖИ, и т.п., и так до бесконечности.
На практике большая часть ТСЖ/ЖСК не успеют внести изменения в Уставы и будут потенциально нарушителями, что дает шанс органам ГЖИ и прокуратуры заработать хорошие «показатели» на выявлении злостных «преступников» и выдаче предписаний и представлений. Хотя наличие или отсутствие каких-то строчек в Уставе никак не может повлиять на безопасность газового оборудования.
3.2. В срок до 01.01.2024 всем собственникам помещений самостоятельно необходимо перезаключить договоры на обслуживание ВКГО.
Явно невозможное в реализации требование. Сами собственники в подавляющем большинстве самостоятельно никаких мер принимать не будут, и даже узнать о такой обязанности не могут.
На практике «ответственная» специализированная организация по обслуживанию ВДГО и ВКГО должна будет где-то сначала получить реестр собственников с указанием ФИО (а эти данные с 01.03.2023 в базах Росреестра закрыты. Предположим, что реестр ей даст ТСЖ/ЖСК, что вряд ли, так как это передача персональных данных без согласия). Далее с этим реестром организация обходит квартиры, часть из них сдается в аренду, часть — собственники не живут, часть — откажется от подписи. В любом случае невозможно добиться 100% подписания всех договоров на ВКГО.
И вот по итогу «замученная» газовая организация должна будет принять меры по ограничению поставки газа в квартиры, где нет договора на ВКГО, так как брать на себя ответственность за возможные негативные последствия никто обоснованно не хочет. А что бы отключить отдельную квартиру туда нужно сперва попасть. А много ли найдется желающих впустить к себе газовщиков для отключения плиты? Вряд ли. Тогда не остается иного выхода, как отключать весь газовый «стояк» по подъезду.
В нашей правовой практике был подобный случай. В доме ЖСК № 18 (г. Санкт-Петербург, пр-кт Юрия Гагарина, д. 38, корп. 4) неадекватный собственник оказался впускать в квартиру «газовщиков» для проверки утечки газа и в итоге 19.01.2022 часть квартир по стояку отключили от услуги. ЖСК обратился в МВД и прокуратуру Московского района, оттуда пришли отписки с рекомендацией решать вопрос в суде. Пошли в суд Московского района с иском обеспечить доступ к элементам общего имущества для проведения ремонтных работ (дело № 2-4557/2022 ~ М-1403/2022). Иск подан 24.02.2022, решение вынесено 21.07.2022, далее исполнительный лист направлен судебным приставам, которые активности не проявляли (как обычно). И только 28.12.2022 после неоднократных обращений к приставу дверь в квартиру была вскрыта, газоснабжение восстановлено. То есть вся процедура по законному восстановлению услуги заняла почти год.
Наиболее реальным вариантом (по нашему мнению) является выбор общим собранием собственников управляющей организации, ТСЖ, ЖСК представителем, уполномоченным от лица собственников подписать договор на ВКГО. В этом случае управляющая организация будет контролировать деятельность газовой компании как на общедомовых, так и на квартирных сетях, что удобно и самим жителям.
Предлагаемая формулировка решения собрания: «Выбрать управляющую организацию лицом, уполномоченным от имени собственников (пользователей) помещений подписать договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования.
Расходы на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования учесть в составе платы за содержание внутридомового газового оборудования.»
3.3. Рекомендуем управляющим компаниям обратиться заранее к «газовым» компаниям для проверки соответствия условий действующих договоров на ВДГО и ВКГО новым требованиям, при необходимости совместно внести в них изменения до 01.01.2024. Договоры на ВДГО и ВКГО должны быть заключены с одной организацией!
Далее направить лично или через своего «подрядчика» копию договоров ВДГО и ВКГО либо информацию об наличии указанных договоров поставщику услуги газоснабжения (в Санкт-Петербурге — ООО «Газпром межрегионгаз Санкт-Петербург»).