Остекление фасада дома — общее имущество. Судебная практика

Вывод — Фасадное остекление здания является общедомовым имуществом. Размещение на нем любого оборудования (в частности, кондиционера) требует согласия собственников помещений в доме.

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03 июня 2025 г. по делу N 8Г-7938/2025 [88-8941/2025] демонстрирует последовательную практику защиты прав собственников в отношении общего имущества многоквартирного дома. Суд оставил в силе решение о демонтаже кондиционера, установленного на фасаде здания без надлежащего согласования.

Фасад как общедомовое имущество:

Центральным элементом спора стало определение статуса фасадного остекления здания. Суд указал, что витражное остекление балконов, являющееся частью фасада, относится к общедомовому имуществу, ссылаясь на следующие нормы и доказательства.

• Статья 36 Жилищного кодекса РФ: указывает, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад здания.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170): Определяют требования к техническому состоянию и обслуживанию общего имущества в многоквартирных домах.
• СП 20.13330.2011 “Свод правил. Здания и сооружения. Конструкции ограждающие. Требования к проектированию”: Устанавливает требования к проектированию ограждающих конструкций, включая расчет нагрузок и обеспечение надежности.
• Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома от застройщика: указывает, что витражные остекленные конструкции дома являются единой системой и не предназначены для дополнительных нагрузок.

Нормативные требования к фасадам и допустимость изменений:

Суд отметил, что проектная документация на здание предусматривает определённые нагрузки на фасадные конструкции. Крепление кондиционеров напрямую к навесным фасадам недопустимо и рекомендуется производить крепление к несущим стенам или плитам перекрытий. Установка кондиционера без учёта этих ограничений может привести к повреждению фасада и создать угрозу безопасности.

Наличие решения общего собрания:

Решение о размещении кондиционера на фасаде не было принято в установленном законом порядке (отсутствие необходимого кворума). Протокол собрания, представленный ответчиками, не содержал достаточного количества голосов для принятия решения (требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников, согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ).

Права управляющей компании:

Суд подтвердил право управляющей компании на защиту интересов собственников и требование демонтажа незаконно установленного оборудования. Основанием для этого служит статья 161 Жилищного кодекса РФ, которая возлагает на управляющую компанию обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества. Также, суд сослался на определение Конституционного Суда РФ от 17 июля 2014 г. N1683-О, подтверждающее право управляющей компании обращаться в суд с аналогичными требованиями.

Позиция суда об отнесении фасадного остекления к общему имуществу подтверждается  также письмом Минстроя РФ от 08.11.2018 (на наш запрос).