Обязанности управляющей компании по текущему ремонту — судебная практика

Выводы

Управляющие компании в обязательном порядке без согласования собственников выполняют работы по текущему ремонту в рамках «Минимального перечня услуг и работ». Текущий ремонт в большем объеме — после согласования собранием собственников.

Обстоятельства дела

Истец — собственник квартиры и председатель домового совета — обратилась в суд с иском об обязании управляющей организации провести комплекс ремонтных работ в подъездах дома. В иске указывались многочисленные дефекты общего имущества, требующие ремонта.

Однако суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, сославшись на отсутствие протокола общего собрания собственников о текущем ремонте, утверждении перечня работ и размера финансирования.

Правовая позиция суда

Судебная коллегия Самарского областного суда, изучив материалы дела № 33-8123/2024 и доводы сторон, отметила следующее:

1. Право общей долевой собственности на общее имущество МКД закреплено в статьях 209, 246, 247, 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и статье 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

2. Обязанности управляющей организации по содержанию и текущему ремонту общего имущества установлены статьей 161 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в МКД, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
   — «Управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества, включая выполнение работ по текущему ремонту в соответствии с нормативами» (п.42 Правил № 491).

3. Минимальный перечень услуг и работ по текущему ремонту утверждён Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013. Этот перечень определяет обязательные мероприятия для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии.

4. Решения о проведении текущего ремонта принимаются общим собранием собственников согласно статье 44 ЖК РФ (пункты 4.1 и 4.2) и пункту 18 Правил № 491.
   — «Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений, которые утверждают перечень работ, условия и финансирование».

5. Отсутствие протокола общего собрания и согласия собственников препятствует удовлетворению требований о ремонте, поскольку распоряжение средствами на ремонт и определение объёма работ — компетенция собственников жилья.

   ---

   Цитаты из судебного решения

   «Следовательно, определив размер платы, вносимой за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме, собственники не вправе требовать от управляющей компании выполнения работ по текущему ремонту стоимостью, превышающей переданные ей на эти цели средства. Однако и управляющая компания не может произвольно игнорировать обязанность выполнения работ, предусмотренных минимальным перечнем услуг и работ, поскольку их объем императивно определен нормативным подзаконным регулированием.»

   «… установлена безусловная обязанность собственников помещений МКД вносить плату за содержание жилья, включающую плату за текущий ремонт, и такая же безусловная обязанность управляющей организации по выполнению работ по текущему ремонту общего имущества МКД в соответствии с Минимальным перечнем.
   … со стороны истца не предоставлено доказательств,… позволяющих полагать, что общее имущество … имеет дефекты, для устранения которых необходимо и достаточно выполнения работ, входящих в Минимальный перечень.»

   «Само по себе наличие обязанности управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома не является безусловным основанием для удовлетворения требований любого собственника помещений в нем о проведении текущего ремонта общего имущества дома при отсутствии предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации.»

   «… истец, заявляя требования об обязании управляющей организации провести ремонт всех подъездов жилого дома,… не представила суду доказательств наличия у нее полномочий действовать от имени всех собственников многоквартирного дома.»

   Выводы суда

   • Управляющая компания обязана содержать и выполнять текущий ремонт общего имущества в МКД в соответствии с законодательством (Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013) и договором управления.
   • В отсутствие решения общего собрания о проведении текущего ремонта и порядка финансирования требования истца к управляющей организации не подлежат удовлетворению
   • Собственники должны активно участвовать в управлении домом, принимать решения и обеспечивать финансирование «нужного» текущего ремонта.