Изменения законодательства. «Общее имущество собственников»

С 1 октября 2023 г. вступает в силу федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым изменяются отдельные положения и нормы, касающиеся общего имущества собственников недвижимости. «Радикальные» изменения отсутствуют, в основном конкретизируются и уточняются уже сложившиеся и применяемые в правовой практике правила содержания и использования общего имущества, в том числе с учетом существующей судебной практики. 
Собственники жилых и нежилых помещений в доме имеют права на общее имущество многоквартирного дома на основе долевой собственности (согласно ст. 36 ЖК РФ). 
Часть вносимых поправок будут затрагивать и жилищные правоотношения, поэтому предлагаем рассмотреть их в практическом применении в деятельности ТСЖ/ЖСК и отдельных собственников помещений.

1. Статья 249. Бремя содержания имущества, находящегося в долевой собственности

«Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.»
Норма соответствует общим положения гражданского законодательства и статье 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. Статья 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество

«1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).»

В любом многоквартирном доме имеются помещения, относящиеся к общему имуществу – лестничные клетки, подвальные помещения, водомерные и тепловые узлы, ГРЩ, чердаки и т.п., изначально построенные для обслуживания и содержания многоквартирного дома. Основной признак принадлежности вещи к общему имуществу – это обслуживание более одного помещения в доме.
На практике распространены случаи, когда помещения, явно обладающие признаками общего имущества, передаются в собственность государства или частных лиц различными путями.

Государственный органы обычно ссылаются, что на момент первой приватизации в доме (примерно 1991-1993 г.г.) все помещения принадлежали государству, в том числе и различные подсобные. Поэтому государство (в лице казны г. Санкт-Петербург) вплоть до настоящего времени проводит мероприятия по оформлению в собственность «нужных» помещений, приспособленных к дальнейшей продаже или сдаче в аренду, ссылаясь на то, что такие помещения всегда были в государственной собственности, вне зависимости от их первоначального назначения.

В нашей практике было несколько случаев, когда таким образом в собственность г. Санкт-Петербург переходили части подвалов с инженерными сетями (Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело №А56-127029/2022), лифтовая диспетчерская (Невский районный суд, дело № 2-967/2023 (2-8136/2022;) ~ М-3950/2022), помещение правления (ул. Софийская д. 32 корп. 3). Переписка с Комитетом имущественных отношений и судебные разбирательства не привели к положительным для ТСЖ итогам.

Частные лица «захватывают» часть общего имущества чаще всего в результате перепланировок/реконструкции в отсутствие согласия на это общего собрания собственников. Проект перепланировки с поддельным протоколом согласуется в Межведомственной комиссии района. а после окончания работ изменения площади регистрируются в Росреестре. Человек получает увеличение квартиры за счет общего имущества, и их правомерность подтверждается выпиской с Росреестр.

Вносимые законом изменения в части конкретизации назначения общего имущества как «использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей» увеличивает шансы собственников, ТСЖ/ЖСК на победу в судебных спорах об истребовании помещений из чужого пользования или собственности. 
Только сами формулировки закона «предполагалось для удовлетворения общих потребностей…» недостаточно конкретны и расплывчаты. Кем и когда предполагалось? Где это указано? В техническом паспорте на дом? Возможно разрешение подобного спора об отнесении помещения к общему имуществу через проведение судебной экспертизы, что увеличит судебные расходы заинтересованной стороны.

3. Статья 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество

«3. Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.»

Для многоквартирных домом состав общего имущества определяется ст. 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. При этом собственники помещений на своем собрании вправе принять решения об изменении или уточнении состава общего имущества.

4. Статья 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество

«5. Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимых вещей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации.»

Согласно ст. 46 ЖК РФ оригинал протокол общего собрания собственников помещений со всеми приложениями передается на хранение в органы жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга). Управляющие домом организации обязаны размещать протоколы собраний в системе ГИС ЖКХ.
Если собственник не находит протокол собрания в ГИС, вправе ли он обратиться за выдачей копии протокола в ГЖИ? 
Так как приложения к протоколу (реестры, бюллетени) являются его неотъемлемой частью, вправе ли собственник требовать от ГЖИ ознакомления со всеми материалами собрания?

В настоящее время ГЖИ Санкт-Петербурга по запросу собственников предоставляет для ознакомления только протокол и индивидуальный бюллетень заявителя, что не дает возможности проверить правильность принятых решений и расчет кворума. Отказ в ознакомлении с иными бюллетенями обосновывается Законом о персональных данных от 27.07.2006 N 152-ФЗ.

Хотя согласно ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСЖ и собственники «…имеют право ознакомиться со следующими документами: 7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;».

Но указанная норма ст. 143.1 ЖК РФ распространяется только на органы управления ТСЖ (по сложившейся судебной практике и на ЖСК и УК), к которым ГЖИ не относится. И сами УК/ТСЖ/ЖСК зачастую не дают гражданам ознакомится с бюллетенями иных собственников, опять же ссылаясь на защиту персональных данных. Хотя в данном случае действует прямая норма ЖК без применения иных законов. 
Вносимые законом изменения не добавляют новых прав собственникам в части ознакомления с документами собрания. В случае отказа управляющих компаний, ТСЖ/ЖСК или ГЖИ от предоставления документов собрания зачастую ознакомится с ними можно только в рамках судебного процесса, что существенно затрудняет возможность защиты собственников от «поддельных» собраний.

5. Статья 259.3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

«1. Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.»
Согласно ст. 44 ЖК к полномочиям общего собрания собственников отнесены вопросы о пользовании общим имуществом, в том числе путем заключения соответствующих договоров. Вплоть до принятия решения собранием любое ограничение в пользовании по назначению общим имуществом будет неправомерным. При этом есть ограничения, установленные законом – противопожарные нормы (захламление мест общего пользования, хранение посторонних вещей и т.п.), запрет на переоборудование фасада и установку объектов благоустройства (шлагбаумов) без согласований и т.п.

6. Статья 259.3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

«4. Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей.»
Указанный кворум в 2/3 голосов по вопросу использования общего имущества аналогичен ст. 46 ЖК РФ. Этот вопрос решается только собранием собственников, а не членов ТСЖ/ЖСК!

7. Статья 259.3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

«5. Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.»
Аналогичные нормы указаны в ЖК (п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ) — уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Статья 259.4. Бремя содержания общего имущества

«1. Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.

2. Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.»»

Указана обязанность собственника покрывать дополнительные расходы. если они возникают по его вине. Например, дополнительные внеплановые расходы ТСЖ/ЖСК на уборку мест общего пользования после ремонта в квартире, на устранения ущерба общему имуществу по вине собственника, потери воды в результате протечки и т.п. 
Аналогичные требования указаны в ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, согласно которой вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. При этом по общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Резюме.

Указанный закон не приносит новых прав и обязанностей в работу ТСЖ/ЖСК, а лишь конкретизирует и уточняет уже существующие нормы. Более точные формулировки закона позволяют собственникам, ТСЖ/ЖСК успешнее защищать свои интересы, в том числе в судебном порядке.
Практическую реализацию этих изменений законодательства покажет время и судебная практика, которая зачастую очень противоречива.