1.Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой) направило в субъекты РФ информационное письмо от 31.10.2023 № 67211-АЕ/04 (см. приложение), в котором разъяснило свое понимание порядка исполнения новых требований по техобслуживанию и ремонту газового оборудования в МКД (Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ).

По мнению Минстроя, управляющие компании не обязаны проводить общие собрания собственников, чтобы изменить условия договора управления, так как это «прямое» указание закона № 71-ФЗ. Аналогично для уставов ТСЖ/ЖСК — не следует вносить изменения в Устав, если в нем уже указано о заключении договоров с иными организациями по обслуживанию МКД.
По нашему мнению, данная позиция Минстроя «спорная» по следующим обстоятельствам.

2. В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ указано, что «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено)». Тем самым указана точная формулировка «текста» для внесения в договор управления.
При этом обязанность прописывать в договоре управления заключение договоров с иными специализированными (лифты, АППЗ) или обслуживающими организациями (на домофон, узлы учета, обследование вентиляции и т.п.) законом не предусмотрена. Зачем-то выделен только договор на ВДГО.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, других правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии с указанными нормами изменение договора управление возможно через общее собрание собственников. Ни управляющая компания, ни органы власти, ни отдельные собственники не имеют прав на одностороннее изменение договора, даже в целях исполнения требований нового закона.
Инициатором собрания собственников могут быть любой из собственников (что в настоящем случае маловероятно, так как собственникам это не нужно) или управляющая компания. Предположим, что управляющая компания проводит собрание по вопросам ВДГО, но нужного кворума не набирает, либо собственники голосуют против. И что делать дальше?
Основания для изменения условий договора управления отсутствуют (нет решения собрания), а закон требует таких изменений. Тогда каждый месяц проводить собрания? Или раз в квартал?
В итоге сложится ситуация, когда управляющая компания заключит обязательный договор на ВДГО, но в договор управления МКД изменения внесены не будут. Формально это нарушения, за которые может «прицепиться» ГЖИ или Прокуратура, однако исправить их у управляющей компании нет возможности против воли собственников. Возникает правовой тупик.

3. Аналогичная ситуация по изменению Устава ТСЖ/ЖСК.
В срок до 30.11.2023 необходимо внести в Устав дополнительную обязанность (ч. 1.2 ст. 113 ЖК РФ, ч. 2.2. ст. 135 ЖК РФ): заключить со специализированной организацией, определенной Федеральным законом от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» и наделенной исключительным правом на осуществление деятельности по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).
Обязанность прописывать в уставе заключение договоров с иными специализированными или обслуживающими организациями законом не предусмотрена. Выделен только договор на ВДГО.
Изменение устава возможно только через общее собрание членов ТСЖ/ЖСК, далее регистрации изменений в органах ФНС. Если члены ТСЖ/ЖСК не примут нужное решение и в устав не будут внесены изменения, то это никак не помешает ТСЖ/ЖСК выполнить свою обязанность по заключению обязательного договора на ВДГО. Опять же у надзорных органов появляется лишняя возможность выявить нарушения, на исправление которых нужна «воля» граждан.

4. Письмо Минстроя не является нормативно-правовым актом (о чем Минстрой почти во всех своих письмах сам указывает в конце текста, но в этом письме «забыл»). Информационные письма любых госорганов принимаются к «сведению», а не к обязательному «исполнению».
По нашему мнению, ссылка на это письмо Минстроя при рассмотрении споров с надзорными органами по фактам неисполнения требований закона № 71-ФЗ будет малоубедительной и вряд ли защитит от административных мер.
В Жилищном кодексе четко прописаны положения, которые необходимо внести в договор управления и Устав ТСЖ/ЖСК. Нет этих положений – всегда угроза административных мер от ГЖИ и Прокуратуры. Формально нарушения есть, надзорные органы обязаны принять меры. А что там Минстрой по этому поводу думает – его личное дело.
Поэтому рекомендуем управляющим организациям, ТСЖ/ЖСК внести в свои документы необходимые изменения. Если же собрания по каким-то причинам не получились (нет кворума), то быть готовым доказать при проверках, что вы приняли все возможные меры для исполнения закона.
Изменения в Устав рекомендуем утвердить на очередных собраниях, которые обычно проводятся в 1-2 квартале года, среди прочих обязательных ежегодных вопросов. Неразумно ради только одного вопроса «заводить» собрание.

По нашей информации пока у органов жилищного надзора нет указания проверять Уставы на соответствие новым изменениям, но все может поменяться в любой момент. Если же ГЖИ в конце 2023 г. «вдруг» выявит у вас нарушение в части несоответствия Устава обязательным требованиям, то по итогам проверки выдаст предписание, обычно со сроком исполнения 6 месяцев. Как раз в 1-2 квартале 2024 г. на ежегодном собрании выполните это предписание и утвердите изменения Устава.