Паркинг в составе МКД — правовой статус, управление

1. Состав общедомового имущества

Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;.

2. Статус паркинга (машино-мест)

Машино-места как части многоквартирного дома, предназначенные для размещения транспортных средств, не входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Согласно абз. 12 п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией), приравниваются к нежилым помещениям в многоквартирном доме.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Письме Минстроя России от 04.04.2018 N 13443-КБ/06 <По вопросу отнесения к нежилым помещениям помещений для автомобильного транспорта>, анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в многоквартирном доме, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости — подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест.

3. Право собственности в паркинге

Собственниками паркинга являются:

• отдельные собственники без выделения машино-мест (совместная или долевая собственность),
• собственники выделенных машино-мест (долевая собственность),
• гаражно-строительный кооператив или иное подобное объединение (единый собственник).

4. Управление паркингом

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственники паркинга (машино-мест) самостоятельно определяют способ управления помещением, виды работ по содержанию и ремонту, утверждают тарифы на его содержание.

Чаще всего владельцы паркинга (машино-мест) оплачивают услуги по содержанию помещения в управляющую компанию (ТСЖ/ЖСК), либо в гаражно-строительный кооператив (подобную организацию).

С учетом наличия в паркинге сложного инженерного оборудования (вентиляция, пожарная сигнализация, электрика, ворота и т.п.) для «правильной» эксплуатации необходимо привлекать подрядчиков с соответствующей квалификацией.

5. Судебная практика.

5.1. Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2025 N 305-ЭС25-3642 по делу N А40-179269/2021.

«…спорные нежилые помещения цокольного этажа и встроенно-пристроенной к жилому дому нежилой части 1-го этажа изначально проектировались, сформированы и учтены, а также сдавались в эксплуатацию как самостоятельные нежилые помещения, не связанные с многоквартирным домом функциональностью. Такие нежилые помещения имеют самостоятельное назначение, технически не связаны с общедомовыми целями…

Наличие в некоторых спорных помещениях инженерных коммуникаций автоматически не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на такие помещения, поскольку при наличии таких коммуникаций автоматически не утрачивается статус самостоятельных помещений, изначально спроектированных в таком качестве.»

5.2. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023 N 307-ЭС22-27718 по делу N А66-13487/2019.

«Судебная коллегия признает также, что ввиду того, что к нежилым помещениям в МКД относятся указанные в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте МКД помещения, которые не являются жилыми помещениями и не включены в состав общего имущества собственников помещений в МКД (абзац двенадцатый пункта 2 Правил ПКУ), судами апелляционной инстанции и округа сделан правильный вывод о том, что машино-места как части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств, не входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД.»

5.3. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.06.2025 по делу N 88-11858/2025

«… подземный паркинг как таковой частью многоквартирного дома не является, расположен в подвальном этаже, обладает обособленным от других собственников помещений в многоквартирном доме общим имуществом. Машино-места имеют своих собственников, распоряжаются общим имуществом паркинга и несут расходы на его содержание самостоятельно…».

5.4. Определение Конституционного Суда РФ от 26.09.2024 N 2375-О

«нежилое помещение в многоквартирном доме» — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения; к нежилым помещениям в Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);»

5.5. Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2023 N 310-ЭС23-1119 по делу N А36-8269/2020

«Критерий для определения самостоятельности нежилых помещений установлен с 01.01.2017 постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 N 1498 и включен в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а именно: нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).»

Выводы

Подземный паркинг – самостоятельное нежилое помещение, не входящее в состав общего имущества (большая «коммунальная квартира»).

Управляющая компания не обязана обслуживать паркинг (частное имущество, не общее имущество), но может это делать на основании договора и по решению собрания собственников паркинга.

Кроме обязательной платы за содержание общего имущества МКД собственники паркинга оплачивают дополнительные услуги внутри паркинга: уборка, ремонт, пропускная система, коммунальные ресурсы, и т.п.