Изменения жилищного законодательства (август 2023г.) – смена Управляющей Компании, проведение собраний

В этой статье:

1. Порядок выбора новой управляющей компании (УК)

2. Изменения порядка проведения собрания собственников

3. Рекомендации для ТСЖ/ЖСК

1. Федеральным законом от 04.08.2023 N 434-ФЗ внесены изменения в часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).
   «8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.».
   1.1. Данная норма регулирует только те дома, которые находятся под контролем управляющих компаний (по договору управления с собственниками). Теперь по умолчанию сменить управляющую компанию можно через год с даты заключения с ней договора управления (считай – с даты проведения собрания по выбору этой компании).
   Так как решение об изменении перечня домов, находящихся в управлении (реестр лицензий), принимает орган жилищного надзора (жилищная инспекция), то Жилищная инспекция теперь будет вынуждена следить за соблюдением этого срока при рассмотрении заявления на изменение управляющей компании.
   Однако из текста статьи не ясно, следует ли собственникам принимать решение на собрании по окончании годового срока или можно собрание провести раньше, а уже Жилищная инспекция внесет изменения по окончании годового срока.
   1.2. Указана возможность досрочного расторжения договора управления: невыполнение управляющей организацией условий договора управления или изменения способа управления.
   На практике всегда можно найти замечания к обслуживанию дома, которые являются нарушением условий договора управления (замечания к уборке мест общего пользования, придомовой территории, некачественные коммунальные услуги, поломка лифтов, несвоевременный ответ аварийной службы, ошибки в начислениях и т.п.). Это объективная реальность, которую почти невозможно исправить. Вопрос только в степени серьезности и количестве этих нарушений.
   Сколько должно быть нарушений договора управления, насколько они серьезны, за какой период, какое количество собственников должно «пострадать», кто будет это фиксировать и в каком документе, кому предъявлять и «показывать» нарушения, — из текста закона не ясно. Не указано, что нужно заранее получить подтверждение из надзорных органов (ГЖИ, прокуратуры и т.п.), или решение суда.
   Если формально читать статью закона, то любой собственник, права которого, как ему кажется, чем-то нарушены со стороны действующей управляющей компании, вправе инициировать общее собрание собственников по выбору иной управляющей компании. И получается, что управляющая компания через суд (а других способов не существует) должна доказывать, что никаких нарушений условий договора не было.
   Изменение способа управления (вместо управляющей компании создать/выбрать ТСЖ или ЖСК) не требует никаких предварительных условий и может быть произведено по решению общего собрания собственников в любое время, не дожидаясь окончания годового периода.
   
   
2. Федеральный закон от 04.08.2023 N 441-ФЗ внес изменения в несколько статей Жилищного кодекса, которые касаются порядка проведения собраний собственников, в том числе с использованием информационных систем (по умолчанию ГИС ЖКХ).
   2.1. Администратором общего собрания (при проведении собрания с использованием системы) может быть только лицо из числа собственников помещений в многоквартирном доме или иных лиц, указанных в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
   В соответствии с ЖК РФ инициатором проведения общего собрания собственником могут быть:

• любой собственник (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);
• организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ).
  ЖСК/ТСЖ не являются собственником помещений в доме, осуществляют свою деятельность без заключения договора управления с собственниками и без лицензии, поэтому не могут инициировать собрание собственников (в отличии от собрания членов ТСЖ/ЖСК). Указанная позиция подтверждается письмом Минстроя РФ от 06.07.2018. С учетом указанного администратором собрания может быть выбран собственник или должностное лицо управляющей компании (не ТСЖ/ЖСК!).
  Инициатор собрания обязан указать в уведомлении о собрании персональные данные администратора. «1) сведения об администраторе общего собрания (наименование (фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);»
  2) место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;» (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ)
  Без указания этих данных, в том числе из-за отказа администратора предоставить свои персональные данные, по закону проводить собрание нельзя. Как быть в случаях, когда данные администратора неполные или недостоверные, является ли это основанием для отмены собрания – не понятно. Будем ждать судебную практику (как обычно, очень «разнонаправленную»).
  2.2. К компетенции общего собрания отнесено принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении собраний или решений (бюллетеней) собрания. (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
  Не расшифровано, что имел в данном случае законодатель. Утверждать этот «порядок» отдельным документом или прописать кратко в протоколе собрания? Если «порядок» частично или полностью не будет соблюдаться, то повлечет ли это за собой отмену всех решений собрания или исключение отдельных бюллетеней?
  2.3. Заочное собрание проводится путем «передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование» (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).
  Если дословно следовать этой норме, то передавать бюллетени голосования необходимо лично инициатору собрания. На практике в большинстве случаев бюллетени принимаются одновременно различными способами, чтобы жителям было удобно: консьержу (при наличии), в почтовый ящик ТСЖ/ЖСК, в правление ТСЖ/ЖСК, при поквартирном обходе и т.п. В этих случаях почти всегда отсутствует непосредственное взаимодействие с инициатором собрания, который не может круглосуточно находится в доме и обеспечивать прием решений из рук собственника.
  Так же законом не отражен момент, когда инициатор собрания не является председателем и секретарем собрания или членом счетной комиссии, что и не требуется по закону (хотя на практике инициатор собрания часто является председателем собрания, так как заинтересован в нужных результатах). Председатель ведет собрание, секретарь оформляет протокол, счетная комиссия осуществляет подсчет итогов. Инициатор собрания осуществляет его подготовку («запуск в работу»), но в дальнейшем в оформлении итогового протокола и проведении самого собрания участия не принимает, поэтому может и не быть допущенным к бюллетеням.
  Нам кажется, что только нарушение порядка приема письменных решений (бюллетеней) инициатором собрания или иным лицом не будут являться существенными и влечь за собой отмену результатов собрания.
  2.4. Уточнены требования к проведению собрания в очно-заочной форме (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
  «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформленных в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»
  Указано, что собрание проводится только в сроки, указанные в уведомлении, и продлению не подлежит. Хотя на практике зачастую сроки собрания продлеваются из-за отсутствия к его окончанию нужного кворума и суды часто с этим соглашаются (что по-нашему «скромному» мнению неверно).
  Опять же, необходимо утвердить Порядок приема-передачи инициатору бюллетеней.

Резюме.
Указанные нормы касаются собраний собственников, но по аналогии будут применятся к собраниям членов ТСЖ и ЖСК со своими ограничениями (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).
Рекомендуем ТСЖ/ЖСК при проведении очередных собраний собственников утвердить рамочный Порядок приема-передачи инициатору бюллетеней на все последующие собрания. Например, утвердить, что бюллетени могут приниматься различными способами на выбор инициатора собрания: при поквартирном обходе, в ящики для сбора показаний воды, в квартиру инициатора, в правление, консьержу, в почтовый ящик определенной квартиры, старшим по подъезду, иным лицам и т.п.
При отсутствии такого утвержденного Порядка всегда есть риск оспаривания итогов собрания только по формальным основаниям. Нет Порядка – значит собрание провели с нарушением процедуры, итоги отменяются. Но все на усмотрение суда, только он может отменить решение собрания (ни ГЖИ, ни Прокуратура).
Практическую реализацию этих изменений законодательства покажет время и судебная практика, которая зачастую очень противоречива.